自从本版法律援助热线开通以来，值班律师接到了不少求助电话，并对多位读者进行了免费法律咨询解答。现将比较集中的焦点问题归纳起来，以咨读者参考借鉴。
王先生问：我们夫妇俩在亚运村附近看中一了处商品房，对格局、环境都很满意，已签订认购书。为了避免以后一些问题，我们想在该房的房权证上署上我儿子的名字，可以吗？他今年十三岁，读初中二年级。
律师答：能否在房权证上署上您儿子的名字，主要涉及到＂房屋买卖＂民事法律行为，其前提条件是行为人（公民）必须具备民事行为能力。民事行为能力指法律确认公民以自己的行为行使民事权利和设定民事义务，并且能够对自己的行为承担民事法律责任的资格。
根据《中华人民共和国民法通则》第十二条，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。由此可见，我国法律根据年龄、智力发展水平的不同，将公民的民事行为能力分为三种：即完全民事行为能力、限制民事行为能力和无民事行为能力。从年龄上分析，您的儿子现在属于限制民事行为能力人，能进行与其智力能力相当的法律行为。购房行为，标的数额高，手续复杂，风险与收益并存，这已大大超出了您儿子所能预测和承担风险的范畴，因此，购房行为必须由他的代理人，也就是作为法定监护人的父母来代为行使。
另外，根据我国房地产交易的相关法律规定，在房屋权属证书上登记的产权人姓名，必须与《商品房买卖合同》上的＂乙方＂名称一致。因此，您的问题归根结底是必须以您儿子的名义签署《商品房买卖合同》。
问：您不是讲了，他现在是限制民事行为能力人，不能购房吗？
答：他不能以自己的名义单独签署购房合同，而必须由其监护人以＂乙方代理人＂的名义同时签署。这时必须办理父母和子女关系公证。
问：那么该房能否以按揭贷款的形式付款呢？
答：可以。按揭贷款对于购房行为来说，只是付款方式的一种，决定于买卖双方的协商。
问：但是我的儿子没有收入来源，必须由我们代他付款，这种情况该怎么办？
答：必须明确一点，按揭贷款是另一种单独的民事法律行为，它不仅要求行为人具备民事行为能力，而且银行还有其它更为严格的要求，以降低放贷的风险。结合以上分析，申请住房按揭贷款也必须由限制民事行为能力人的监护人来进行。对此，银行有相关的要求：第一，申请人（监护人）必须在《商品房买卖合同》上签字。第二，监护人作为按揭贷款的申请人提出贷款的申请。第三，办理父母和子女关系公证，及共有产权和父母代为还款的承诺公证。第四，银行需要的其它文件。完成以上程序，一般可达到您的要求。
问：但是我在认购书中签署的是我的名字？
答：《认购书》不等同于《商品房买卖合同》，对于合同标的、房屋的验收交接、面积的误差处理、争议的解决等问题只能在《商品房买卖合同》中约定。因此，您只要与甲方协调，一般是可以在签署合同时变更的。对于您今天提出的问题需要注意的是，第一，与甲方积极协调，求以配合。第二，注意各个环节的衔接。第三，无论以谁的名义购房，都不能忽略对合同条款及《补充协议》的分析与判断。
刘桂林律师13611194798, 曹岩律师13301080586
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