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签订精装修购房合同的注意事项

(原载《北京晨报》)
  据建设行政主管部门的相关规定,新审批项目的商品房均应是精装修的,可是面对电视台、报纸等媒体频频曝光的“精装修”商品房的装修质量问题,又给购房者增加了一丝疑虑,出了一道难题。最近,就如何“签订精装修的购房合同”成为读者热线咨询的焦点问题。这里,我们将就购房合同中有关精装修问题作以简单答复,以便您顺利签订购房合同。
  1. 完善购房合同附件三。
    现在适用的《商品房买卖合同》附件三,是对装饰、装修标准的约定。当您在签订该文件时会发现,附件三中只简单地约定了几种项目名称,如“外墙: 内墙: 卫生间: ”,等等,关于细节内容全部空白。这远远无法适应精装修的复杂性和细致性。因此,购房者应就所购房屋(室内及室外)的所有装修项目名称、装饰材料的品牌、颜色、规格、位置、施工工艺等给予详细而明确的记载。如果开发商有样板间或其他样品的,可以对其进行拍照,作为合同的其他附件。
  2. 细化违约责任。
    这一点在购买毛坯房时显得不太重要,但是对于精装修的商品房显得尤为实际。
    《商品房买卖合同》第十三条对违反合同附件三的处理方法有两种方式,一种是“出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”,一种是空白的,双方可以协商处理。如果您在购房时选择了第一种方式,那么在完成第一点注意事项的基础上,一定要附件三中明确约定,各种装饰装修及设备的价格标准,避免一旦发生争议,双方互相推委。另外,即便选择双方协商的其他方式,对装饰装修及设备价值的约定,也是极其重要的处理前提。
  3. 质量保证。
    可以说“装饰装修及设备”作为商品房的附属物,由买受人一并购得,这种“带装修的售房”方式完全区别于买受人委托他人进行装修的行为。前者的装修及设备作为附属物,由出卖人(开发商)承担产品及质量责任,出卖人直接承担全部责任;后者的装修及设备是在出卖人履行完合同义务后、由其他主体履行的独立的装修义务,其他装修主体承担产品及质量责任,与出卖人无直接的权利义务关系。虽然以上两种方式均达到了装修商品房的目的,但是根据合同法规定,合同的主体及各自应承担的责任完全不同。
    据我们所掌握的资料显示,出卖人如何承担装修设备质量责任、以什么标准对装修及设备进行验收、由谁进行验收、以及验收程序等等问题,建设行政主管部门并没有明确的规定(注:对于商品房房本身质量的验收标准及程序,国家有明确的规定)。

  因此,买受人能否因精装修达不到合同约定标准而要求退房,以及由谁承担装修的质量保证责任,在目前情况下,只能依据双方合同约定进行。

刘桂林律师13611194798 曹岩律师13301080586

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