问：我是一小型国有企业，现在正准备在我公司所有（划拨使用权）的部分土地上开发房地产项目。为了对我公司的土地开发有所帮助，我想问一下，哪些土地使用权的交易必须在土地交易市场进行？
答：为强化国有土地资产的管理，北京市国土资源和房屋管理局结合本市的实际情况，对此作了明确规定。根据《关于加强国有土地资产管理、建立土地储备制度的意见》（下称《意见》）规定，以下国有土地使用权交易（包括分割转让）必须在土地交易市场进行：
1、根据本意见的规定，市政府通过收回、收购、转换、征用等方式储备的土地，需出让土地使用权的；
2、市和区、县开发企业或其他单位利用划拨土地进行一级开发后，需转让土地使用权的；
3、区、县政府选择投资开发商进行危旧房改造或其他成片开发后，需转让土地使用权的；
4、企业、事业单位转让划拨土地使用权进行房地产开发的，或以划拨土地使用权进行联建、合作开发房地产的；
5、协议出让国有土地使用权首次转让的；
6、市政府规定的其他土地交易。另外，根据《意见》规定，上述土地使用权交易必须以“招标、拍卖或挂牌交易的方式进行”。
关于契税政策
问：我们所住的房屋被市政绿化用地占用，听说像我们这些被拆迁人购买房屋时可以免契税，这是真的吗？我们又该如何办理相关手续？
答：这种说法不完全正确。根据《北京市契税管理规定》土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，被拆迁人获得货币补偿且重新购买土地、房屋权属的，其购买价格没有超过货币补偿额的部分，免征契税；超过的部分，按照现行政策执行。被拆迁人获得实物补偿的，视同货币补偿。
办理的程序是：被拆迁人应向税务部门提供房屋拆迁货币（实物）补偿协议原件、新购住房合同、个人身份证明等相关资料，经税务部门审核确认后予以办理有关纳（免）税手续。
存量房
问：如何确定存量房？
答：存量房性质必须依据“房屋所有权证”上标明的房屋性质来确定。另外，对于商业用房、写字楼、别墅等与其他普通商品住宅的性质，应依据《北京市商品房销售许可证》上标注的“房屋用途”一项来确定。
问：我公司准备购买某个项目的两套商品房，对于公司购房的契税额度问题有没有限制？
答：有限制，不享受减税的优惠政策。根据《北京市财政局、北京市地方税务局关于对房屋有关契税政策的补充通知》（京财税[2002]9号）的规定，购买自用普通住宅减半征收契税的范围仅限于个人，不包括单位。因此，若以贵公司名义购普通住宅，无论所购房屋面积有多大，均应全额征收契税。
刘桂林律师13611194798 曹岩律师13301080586
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