法庭鏖战
经典判例
论著随笔
律师服务
版权法规
电影拍摄案
主编署名权
脸谱版权案
四合院拆迁
央视台标案
足球赛合同
地图册署名
正乙祠戏楼
广告词侵权
侵犯著作权
女人当家案
音乐版权案
无单放货案
股权转让案
二手房交易
故宫仿真画
商标注册
国际注册
商标代理
商标保护
经典案例
商标法规
商品房篇
二手房篇
物业管理
楼市指南
楼市访谈
动态传真
律师服务
房产法规
公司治理
国企改制
公司诉讼
股东诉讼
法律顾问
特许经营
公司法规
合同问答
合同风险
案例分析
合同范本
法规详解
合同法规
离婚指南
协议离婚
财产分割
子女抚养
离婚赔偿
离婚误区
涉外离婚
离婚之后
事实婚姻
聘请律师
律师视线
婚姻法规
员工权利
补偿赔偿
工伤保险
竞业禁止
商业秘密
劳动合同
社会保险
劳动争议
劳动顾问
委托律师
劳动法规
业务范围
长济动态
主要律师
招聘律师
律师相册
主任律师
纪实特写
神圣使命
法律著述
律师瞬间
诉讼顾问
诉讼咨询
患者权利
事故处理
诉讼须知
典型案例
技术鉴定
司法鉴定
损害赔偿
医疗规范
管理制度
医事法律
长济顾问
服务方式
工作范围
顾问分类
常年顾问
专项顾问
公司顾问
私人顾问
远程顾问
公益诉讼意义
国外公益诉讼
公益诉讼律师
公益诉讼案件
公益诉讼协作
人身伤害
交通事故
医疗事故
劳动工伤
精神损害
知识产权
产品责任
环境污染
保险理赔
国家赔偿
现在开庭
经典案例
仲裁指南
律师问答
律师服务
外贸法规
以案说法
楼市随笔
忠告问答
手续税费
房屋贷款
律师服务
二手房法规
服务项目
走出国门
开办条件
离岸公司
热点国家
律师权利
律师服务
诉讼流程
刑法词典
问题解疑
辩护实录
经典案例
律师视线
法规解读
刑事法规
知识产权
法律顾问
行政案件
刑事诉讼
民事诉讼
仲裁工作
婚姻家庭
劳动争议
医患纠纷
国企改制
收购公司
企业破产
国际货运
建设工程
房屋拆迁
房屋交付
房屋交易
房屋租赁
房地产
二手房买卖
信用证……
民事案件
刑事案件
行政案件
劳动案件
仲裁案件
执行案件
法律援助
公证指南
诉讼证据
诉讼费用
诉讼文书
知识产权
公司事务
建筑房产
二手房产
合同实务
国际贸易
劳动争议
婚姻家庭
刑事诉讼
损害赔偿
民事诉讼
律师法律
风险代理
代理范围
收费标准
代理方案
代理案例
诉讼业务
非诉业务
执业经验
律师营销浅谈
实习律师雕琢
青年律师成长
成功律师感悟
女性律师追梦
刑辩律师困惑
知名律师纪实
国内律师现状
律师神圣使命
律师职业规划
律师文化建设
司法考试园地
全国优秀律师事务所、十大金牌律师事务所——北京长济律师事务所主办 ‖ 全国优秀律师、十大最具影响力律师、百强大律师朱寿全主持

www.148-law.com
English Version
联系律师 聘请律师
法律咨询 招聘律师
意见建议 友情链接
收藏本页 本站导航
北京长济律所 长济主任律师 法庭鏖战精选 长济律师荣誉 长济律师视点 视频报道专辑 法治人物聚焦 律师风险代理 律师业务指引 律师实务探讨 律师成长之路
法律顾问在线 公司事务律师 版权律师在线 商标律师在线 专利律师在线 建筑与房地产 二手房产律师 合同实务律师 婚姻家庭律师 劳动争议律师 损害赔偿律师
刑事辩护律师 海外购房置业 国际贸易律师 公益诉讼在线 注册海外公司 医疗事故律师 聘请律师指南 诉讼仲裁指南 法律法规总汇 热点法律新闻 法律幽默集锦
 在线法律咨询
刑事辩护咨询 知识产权咨询
公司法律咨询 合同法律咨询
婚姻家庭咨询 劳动争议咨询
房产法律咨询 损害赔偿咨询
留言本 留言本2 律师函复
联系律师 聘请律师

 会员登陆

用户名
密 码
找回密码

点击民生热点法律问题丛书
物业纠纷律师在线答疑
物权纠纷律师在线答疑
合同纠纷律师在线答疑
劳动合同纠纷律师在线答疑
社会保险纠纷律师在线答疑
房屋拆迁纠纷律师在线答疑
房屋买卖纠纷律师在线答疑
土地承包纠纷律师在线答疑 建筑与房地产
首页>>建筑与房地产>>楼市指南

楼市指南

解析《商品房销售管理办法》

  建设部于2001年 3月14日经第38次部常务会议审议通过并于4月4日发布的88号部令《商品房销售管理办法》(以下简称办法)将于2001年6月1日起实施。这次建设部颁布的这个办法对目前商品房销售过程中出现的一些问题进行了规范,加强了对开发企业约束和监管,细化了以前在商品房销售过程中因规定不明容易引起争议的地方,明确了一些概念。总体来说,这个办法对解决目前商品房销售领域存在的问题其积极作用是明显的,对买卖双方权益平衡的调整是公平公正的。但仍有一些不足,在实际执行中可能会出现一些对买方不利的方面。希望主管部门尽快出台实施细则,以增强管理办法的可操作性。下面就《商品房销售管理办法》与以往不同的地方及新增部分作一简要介绍。
  1. 销售条件。办法对商品房现房的销售条件进行了严格的限制。现房销售要符合七个条件格才具有合法的销售资格,简单地说即主体资格合法,"四证"齐全,已通过政府主管部门的竣工验收,拆迁安置已落实,供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其它配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期,物业管理方案已经落实。但界定现房还是期房不是以工程进度和外观来判断,而是以房地产开发企业已建好的商品房是否经过政府主管部门竣工验收为标准。有些房地产开发企业将已建好没有办理预售许可证也没有经过竣工验收的房屋当作现房来出售,称现房只有"四证",这是违反相关法规规定的,应引起注意。对商品房的预售仍按《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的规定执行。
  2. 房产广告。办法要求房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售宣传广告,除符合《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》外,发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。应当在法律上属于强制性规定,必须遵守,否则即属于违法。所谓明示的内容,就是广告的发布者在广告中就房屋价格、面积、户型、装修标准、小区绿化、地理位置等做出的明确的、有具体数字或品牌等相关信息且不会产生歧义的承诺,如小区绿化率不低于40%,所有房屋(或某层)每建筑平方米5000元等就是明示的内容,如广告中的附送豪华装修、距二环某某分钟就不属于明示的内容。这项规定是为了避免房产广告误导消费者,让消费者做出正确的判断。
  3. 关于定金。目前存在争议问题较多的是定金问题。开发企业在签订正式合同之前往往收取买方一定数额的钱款,如果双方不能就合同的条款达成协议谈判破裂的情况下,开发企业就以定金不退相邀挟,迫使买方接受卖方的不平等条款,买方的真实意思根本不能体现在合同中。合同的成立应是双方真实意思的表现,一方不能把自己的意志强加于人,不能体现合同双方当事人真实意思表示的合同有违合同法公平、公正的原则。办法第二十二规定,不符合商品房销售条件的,开发企业不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件的,开发企业收取的预订款,在买卖双方未能订立商品房买卖合同的,开发企业应当向买受人返还所收费用。这里需要引起注意的是,如果你与开发企业约定所付款项为定金,且在买方违约的情况下,那只能从其约定,定金是不退的。
  4. 办法的不足之处。
    (1) 办法没有就商品房预售条件做出新的规定,仍然按照以前的规定来执行。我认为应该严格商品房的预售条件,不应以投资额的25%做为预售条件,而应该在房屋主体结构完工之后再允许上市销售,这样做自然淘汰了一批实力不强的开发企业,对保护买方的合法利益,对社会的稳定都有好处。
    (2) 办法中有关房产广告、样板间等规定只从法理上给予了买方相应的保护,但在实际操作中开发企业很容易规避,况且买方的举证责任很难,几乎拿不到对自己有利证据。
    (3) 有关房屋质量。办法对房屋主体结构出现质量问题给出了明确的说法,即可以退房,但对恼人的不属于主体结构的问题只提到了保修,对开发企业不予维修或拖延或多次维修仍然不能正常使用的,影响买受人正常生活的,没有规定是否可以退房。

刘桂林律师13611194798

房地产律师代理购买二手房

“买房一时,住房一世”
资深房地产律师为购房者代理购买二手房

关键环节律师把关,降低购房风险
只花少量的费用,省心又放心


推荐浏览:律师代理渐成京城购房时尚
海外购房置业 长济律师事务所
长济律师事务所

聘请律师Beijing Changji Law Office All Rights Reserved 北京长济律师事务所《在线律师》版权所有 English Version