聚焦社会百态

上海“倒楼案”法律问题浅析

〖社会百态〗

　　2009年6月27日晨5时30分左右，上海闵行区莲花南路罗阳路口“莲花河畔景苑”楼盘一幢13层在建商品楼发生倒塌事故，造成一名肖姓安徽籍工人死亡，无人受伤。建筑物靠近的淀浦河河道南侧防汛墙严重损坏，约八十三米防汛墙严重损毁，河床被抬起约5米宽。商品楼开发商为上海梅都房地产开发有限公司。
　　根据上海市政府公布的调查结果，房屋倾倒的主要原因是紧贴7号楼北侧在短期内堆土过高，最高处达10米左右（大约一个足球场的面积）。与此同时，紧临大楼南侧的地下车库基坑正在开挖，开挖深度达4.6米。大楼两侧的压力差使土体产生水平位移，过大的水平力超过了桩基的抗侧能力，导致房屋倾倒。
　　新民网新闻调查的网友中，41%的网友最关心的是开发商与基层政府的利益关联，27%的人关注事故责任人的问责及处理，此外，还有20%的人关注建筑行业楼盘质量问题，另有13%表示最关心业主的赔偿和后续安排。

〖聚焦〗

　　对于该13层楼房像积木一样倒下的事件，笔者做简要的法律分析如下：

一 、行政责任

　　上海“莲花河畔景苑”楼盘的开发商——上海梅都房地产开发有限公司成立于1995年，原为闵行区梅陇镇集体企业，2001年转制为民营企业。公司原董事长阙敬德现为第二大股东，持股15%；公司原董事、现任董事长张志琴为第一大股东，占64.275%股份。
　　公开资料显示，阙敬德为梅陇镇镇长助理，担任过梅陇镇征地服务所所长、镇资产公司总经理、上海迅豪置业有限公司法定代表人等职务。张志琴是上海闵行区梅陇镇华一村北张家巷居民。梅都公司其余22名自然人股东中，有一些人在镇征地服务所等机构任职。
　　从以前收取现金赤裸裸的受贿，到今天的“资金运作”，可以说许多官员的“经营”手段也在“与时俱进”，许多官员参股、经营、炒房根本就是说不清道不明，见不得光，是腐败症候群。
　　我国《公务员法》第五十三条第十四款规定：“公务员必须遵守纪律，不得有下列行为：从事或者参与营利性活动，在企业或者其他营利性组织中兼任职务。” 第五十三条第七款规定：“公务员必须遵守纪律，不得有下列行为：贪污、行贿、受贿，利用职务之便为自己或者他人谋取私利”。《行政机关公务员处罚条例》第二十七条规定　“从事或者参与营利性活动，在企业或者其他营利性组织中兼任职务的，给予记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。”
　　上海梅陇镇政府相关人士解释表示：阙敬德作为镇长助理，不是公务员，只是事业单位人员。但根据我国《公务员法》第一百零六条的规定：“ 法律、法规授权的具有公共事务管理职能的事业单位中除工勤人员以外的工作人员，经批准参照本法进行管理。”阙敬德虽然不是公务员，但在国有事业单位履行了部分政府行政管理得职能，应该按照《公务员法》追究责任。
　　显然，这些公务员参股房地产公司是一种违法行为。违反了我国《公务员法》的规定，导致一系列的负面影响，如影响本职工作，影响政府形象，破坏公平竞争的市场环境。如果涉嫌滥用手中的权力以权谋私、权钱交易，可以认定为受贿，另外，目前在炒房已经成为官员洗黑钱的重要途径的状况下，还应当追查房屋户主的身份及资金来源。
　　另外，法律也有政府相关部门负有监管不力的责任。我国《建筑法》第六条规定：“国务院建设行政主管部门对全国的建筑活动实施统一监督管理。”包括《招投标法》、《建设工程质量管理条例》在内的一系列的法律法规对政府有关部门的监管职责作了规定。

二、刑事责任

　　上海倒楼调查组专家认为，造成这一闻所未闻的倒塌的原因，仅仅是一个简单到不能再简单的常识性错误：施工方在大楼一侧无防护性开挖地下车库，又在相对一侧堆积9米堆土。大楼地基土体在合力的作用下整体平移，如剪刀一般剪断了楼房的基桩。
　　上海市检察机关正式参与该市建交委、市安监局、市公安局、市水务局及闵行区等相关部门组成的事故联合调查组，介入6月27日发生在闵行区一在建小区楼体倒覆事故调查。许多网友认为此事件的开发商和施工单位涉嫌工程重大安全事故罪，而笔者认为应涉嫌重大责任事故罪。
　　《中华人民共和国刑法》第一百三十七条关于工程重大安全事故罪规定“建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故的，对直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；后果特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。”而《中华人民共和国刑法》第一百三十四条关于重大责任事故罪规定“工厂、矿山、林场、建筑企业或者其他企业、事业单位的职工，由于不服管理、违反规章制度，或者强令工人违章冒险作业，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别恶劣的，处三年以上七年以下有期徒刑。”工程重大安全事故罪在客观方面表现为违反国家规定,降低工程质量标准,造成重大安全事故的行为;重大责任事故罪则表现为不服从管理、违反规章制度或者强令工人违章冒险作业,因而发生重大事故的行为。很明显，导致事故的直接原因不是建筑质量，而是施工单位事故责任人未经监督管理部门同意擅自违章堆土和违章开挖深坑。根据最高人民检察院《人民检察院直接受理的侵犯公民民主权利、人身权利和渎职案件立案标准的规定》，“重大责任事故案致人死亡一人以上或造成直接经济损失五万元以上的应予立案。”依据以上事实和法律，笔者认为本事件已经达到了刑事立案标准，公安、检查机关可能以重大责任事故罪立案。

三、民事责任

　　笔者认为，买受人与开发商签订的是房屋买卖合同，而买受人与银行签订的是抵押担保贷款合同，两个合同并不是主合同和从合同的关系，而是两个相互独立的合同。

　　1．对于房屋买卖合同，开发商梅都房地产开发有限公司对上海莲花河畔景苑7号楼倾倒事件初定A、B两套赔偿解决方案。
　　A套方案为开发商退还购房人房价款本金，按照预售合同总房价5%支付违约金，并支付银行同期利息。5%总价违约金可替换为经评估机构确定的目前市场可比价格与房价款之间的差价。至于购房人解除房贷合同的贷款本息，将由开发商支付后将在总赔偿款内扣除。
　　B套方案则是购房人解除预售合同后，开发商以莲花河畔景苑小区内其他未售住宅房屋进行置换并支付违约金及利息。
　　以上方案基本合理，对于建筑工程施工倒塌赔偿问题，事故原因出在那个环节，那个单位就应当承担责任，需要对规划、施工许可、招投标、资质管理、施工图审查、工程监理等各个环节逐一审查。国务院《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。” 在房屋倒塌是由于开发商和施工单位责任的情况下，开发商做为《商品房预售合同》的当事人有按和约赔偿的义务。《合同法》第106条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据合同法和买受人与开发商签订的买房合同内容的约定，开发商不能依约提供房屋，是根本性的违约。买受人可以要求解除合同，并向开发商要求退款以及贷款利息的赔偿，同时开发商应当进行相关的损害赔偿。当然，开发商是第一责任人，开发商承担责任以后可以向有责任的施工单位追偿。

　　2．在向银行还贷问题上，由于房屋倒塌，开发商显然不能履约，因此买受人可依据双方所签订的《上海市商品房预售合同》中约定的解除合同的条件和程序通知开发商合同解除，解除双方的买卖合同并要求赔偿业主所受到的各项损失。预售合同解除后，买受人可以依据上述最高人民法院的解释第24条的规定要求解除担保贷款合同，但是，在担保贷款合同解除后，买受人（借款人）还是应当归还银行贷款的本金。由于贷款合同未解除前，借款人仍有义务按期归还本息，建议买受人（借款人）为减少损失尽快办理解除担保贷款合同。