物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第三章 前期物业管理

28、开发商承诺免物业服务费的效力

生活实例

　　天津市某房地产公司，为促销售房，承诺为购房者“免前三年的物业服务费”，其楼盘很快被抢购一空。业主们入住后发现小区物业公司是房地产公司的子公司，服务范围很窄，服务质量也差。小区成立了业主委员会后，业主委员会要求物业公司扩大服务范围，提高服务质量；而物业公司则要求收取物业服务费。双方协商未果，业主大会决定另聘一家物业公司。原物业公司遂向法院起诉，请求法院确认房地产公司承诺的“免前三年物业服务费”的条款约定无效，对自己没有法律约束力，并要求业主交纳前期物业服务费。业主委员会随即也向法院起诉，要求法院确认房地产公司所承诺的“免前三年物业服务费”的条款有效，若条款无效，则应由房地产公司赔偿业主由此造成的损失即交纳物业服务费。

　　本案中，开发商做出的免物业服务费承诺是否有效？

关键词解析

（一）物业服务费及其用途

　　物业服务费，是物业服务企业为业主提供物业管理服务，业主依据物业服务合同向物业服务企业交纳的费用。

　　物业服务费不是物业服务企业的收入，其中很大一部分是要投入物业管理区域共有部位的管理和共用设施的各种消耗、保养和维护。对于普通住宅来说，物业服务费的收费标准和数额是固定的，如果部分业主不交纳物业服务费，物业收费总额就要减少，相应地，用于管理修缮维护的款项也会减少，提供的物业服务就会打折扣。而且，通常情况下，在一个物业管理区域内，如果物业服务企业决定部分业主不要承担物业服务费用，必定导致其他业主要承担超过其所应当承担的份额，这种约定不但不公平，还会侵害到合同之外第三人的合法权益。根据《合同法》第52条的规定，合同的双方当事人恶意串通，损害国家、集体或第三人利益而签订的合同，应当认定为无效合同。

（二）开发商是否有权做出免物业服务费的承诺？

　　开发商常在售楼广告中以承诺免物业服务费为宣传手段促销售房，但实际上开发商是否有权做出免物业服务费的承诺？对于免物业服务费的承诺往往发生在房地产公司自行组建物业公司进行前期物业管理的情形中，这类前期物业服务企业有的是开发商的下属分支机构，有的是开发商出资设立的。（1）根据《物业管理条例》第32条第1款规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”因此，如果物业服务企业是建设单位的分公司或者一个机构或一个部门，那么它们之间的物业服务合同自始就是无效的，因为分公司或者建设单位的一个机构或部门不具备独立的法人资格，依法不能提供物业管理服务。（2）另根据《物业管理条例》第24条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。据此规定可知，建设单位自己不是有权提供物业管理服务的适格主体，不具备提供物业管理服务的资格，无权做出“免交物业服务费”的承诺。（3）即使物业服务企业是建设单位的子公司，它们也是两个独立的不同的法律主体，是否免除物业服务费由业主和物业服务企业约定，建设单位即开发商无权干涉，更无决定权。

（三）“免物业服务费”的承诺如何真正落实？

　　按照《物业管理条例》的有关规定，建设单位应当依法选聘物业服务企业对建成的物业提供前期物业管理服务，并应在出售住宅前与选定的前期物业服务企业订立《前期物业服务合同》。除非经过物业服务企业的授权，开发商无权代前期物业服务企业做出承诺免除购房者的物业服务费。前期物业服务费的免除只有同时满足以下两个条件才有可能有效：（1）在前期物业服务企业与建设单位签订的《前期物业服务合同》中依法明确约定了前期物业管理服务的内容、标准、范围及责任等，同时约定了由建设单位支付前期物业服务费，或者前期物业服务企业明确承诺业主免交物业服务费；（2）在《商品房买卖合同》中明确约定了前期物业服务费由建设单位全部负责代交及其违约责任，并将《前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件。只有这样，“免交物业服务费”的承诺才能真正落实。

　　本案例中，法院认为两个起诉有重大的关联性，将两个案件合并审理后认为，开发商在《商品房买卖合同》中对业主做出的承诺“免前三年物业服务费”的条款约定，因开发商和物业公司在《前期物业服务合同》中并没有约定，因此，该条款的约定对物业公司是无效的，业主应承担交纳物业服务费的义务。但该条款的无效是因为开发商的欺诈行为所致，应由开发商赔偿业主由此遭受的损失。由于开发商和物业公司是母子公司的关系，后经法庭调解，双方都撤回了起诉，都不再追究相应的责任。