物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第三章 前期物业管理

27、物业的接管验收和资料移交

生活实例

　　北京市昌平区E住宅小区是某开发商新开发的项目，作为建设单位的开发商依法聘请了F物业公司进驻本小区提供物业管理服务。物业公司为了全面了解小区物业情况，以便更好地为小区业主服务，一直要求开发商将相关的物业资料移交过来，及时进行承接验收；而开发商一直没有答复。经过多次催促未果，物业公司向小区业主们说明了此事，也向有关部门反映了情况。为了维护自身权益，小区业主把作为建设单位的开发商告到人民法院。

　　本案中，建设单位是否应当将相关资料移交给物业公司？

关键词解析

　　物业接管验收，是指物业服务企业在承接物业时，进行以物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检查，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。物业的接管验收是开展物业管理必不可少的重要环节，是物业管理的基础工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。

（一）前期物业管理阶段的接管验收和资料移交

　1、物业的接管验收
　　《物业管理条例》第28条规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”物业服务企业要履行其管理义务就必须要对物业进行接管和验收，因为如果房地产开发企业交付了一个设施配套不齐全、质量不合格的物业小区，将严重影响业主的居住、生活。因此，物业服务企业在承接一个物业项目时，应当对物业进行认真的清点和查验，以明确交接双方的权利义务，从而实现权利义务的转移，以维护双方的利益；同时有益于物业服务企业根据承接中的有关物业资料，了解物业的性能与特点，预防物业管理服务中可能出现的问题，确保接管物业的正常使用。

　　物业管理中常出现的一些纠纷，与当事人没有认真进行物业承接验收有着密切的关系。例如，房屋质量缺陷、配套设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的承诺等业主反映强烈的一些问题，绝大多数是在开发建设阶段遗留下来的。由于物业承接验收并未得到真正执行，造成建设单位、物业服务企业、业主之间责任不清，业主的合法利益得不到有效保护。为了纠正这一现象，本条规定要求建设单位与物业服务企业进行承接验收和资料移交，意在界定建设单位和物业服务企业的责任。

　　从以上阐述可知，物业接管验收具有如下意义：（1）明确建设单位、物业服务企业的责、权、利，维护各自的合法权益。（2）促使建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，提供开展物业管理的必备条件，确保物业管理的使用安全和功能，保障物业买受人享受物业管理消费的权益。（3）着力解决日益增多的物业管理矛盾和纠纷，规范物业管理行业有序发展，提高人民群众居住水平和生活质量，维护社会安定。

　　接管验收应达到怎样的条件？根据《房屋接管验收标准》的规定，接管验收应具备如下条件：（1）建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格；（2）供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；（3）房屋幢、户编号已经有关部门确认。

　2、物业接管验收时应移交的资料
　　《物业管理条例》第29条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”物业涉及的文件资料大体包括物业的权属文件和技术资料。前者是反映物业的法律权利义务关系的资料，而后者则是关于物业建设的相关技术文件。这两类资料都是物业公司开展有效的物业服务所应拥有的，在办理物业承接验收的时候都需要进行移交。

（二）物业管理服务阶段的接管验收和资料移交

　　《物业管理条例》第37条规定：“物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。”对于物业的接管验收，《物业管理条例》共有三条规定：第31条、32条是有关物业服务企业与建设单位在前期物业管理活动中的承接验收及资料移交的规定，本条是关于物业服务企业与业主委员会之间物业承接验收和资料移交的规定。该规定意在分清物业服务企业和业主委员会的责、权、利，为物业管理活动的顺利进行打下良好基础。

　　物业接管验收会涉及哪些内容？根据《物业管理条例》第37条第2款、第29条第1款以及建设部于1991年2月4日发布的《房屋接管验收标准》的规定，物业的接管验收主要涉及以下三项内容：

　　1、物业资料的交接。业主委员会应当将下列资料交付物业服务企业：（1）物业规划图；（2）总平面图、单体竣工图；（3）建筑施工图；（4）工程验收的各种签证、记录、证明；（5）房地产权属关系的有关资料；（6）机电设备使用说明书；（7）消防系统验收证明；（8）公共设施检查验收证明；（9）用水、用电、用气指标批文；（10）水、电、气表校验报告；（11）有关工程项目的其他重要技术决定和文件。

　　2、物业接管验收。一般来说物业接管验收包括以下内容：（1）主体结构验收。地基沉降不应超过国家规定的变形值，不得引起上部结构的开裂或毗邻房屋的破坏；主体结构构件的变形及裂缝也不能超过国家规定的标准；外墙不得渗水。（2）房屋及楼地面。房屋应按国家规定标准排水畅通，无积水、不渗漏；楼地面与基层的粘结应牢固，不空鼓且整体平整，无裂缝、脱皮和起砂现象；卫生间及阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求，不得出现倒水及渗漏现象。（3）装修。应保证各装修部位及构件既美观大方又满足使用要求，不得出现因装修不善而造成的门窗开关不灵，油漆色泽不一，墙皮脱落等现象。（4）电气。电气线路应安装平直、牢固，过墙有导管；照明器具必须安装牢固，接触良好；电梯等设备应运转正常且噪声震动不得超过规定；此外各类记录及图纸资料应齐全。（5）水卫、消防、采暖、燃气。上、下水管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象；消防设施应符合国家规定，并有消防部门检验合格证；采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平整、配件齐全，没有缺陷，并有专门的检验合格证；燃气管道应无泄漏。此外，各种仪表仪器、辅机亦应齐全、灵敏、安全、准确。（6）附属工程及其他。室外道路、排水系统等的标高、坡度等因素都应符合设计规定；相应的市政、公建配套工程与服务设施应达到质量和使用功能的要求。

　　3、核实原始资料。在现场验收检查的同时，应核实原始资料，逐项查明，发现有和实际不符之处，应及时作出记录，并经双方共同签字存档。

（三）拒不移交资料的责任

　　1、行政责任。《物业管理条例》第59条规定：“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。”

　　物业的有关资料对于物业管理来讲具有重要意义。物业的有关资料是物业使用和维护所必需的基础资料，这些资料和相关的物业应当是一体的，其所有权应当属于全体业主。在业主大会成立以前，前期物业服务企业承担着物业管理区域的维修和养护责任，因此，建设单位应当将有关资料先移交给物业服务企业，由其代管。前期物业服务合同或物业服务合同终止后，物业服务企业应当将这些资料给业主委员会，业主委员会在业主大会选聘新的物业服务企业后，需要向新的物业服务企业提供这些资料，以便于其提供物业服务。由于这些资料是开展物业管理，对物业进行维修养护所必需的，如果掌握资料的一方拒不移交，将会给对方造成许多障碍。所以，本条例特别规定了拒不移交的行政责任。

　　承担行政责任的主体是负有资料移交义务的建设单位、物业服务企业以及业主委员会。其违法行为是拒不移交资料。本条规定的“不移交”包括全部不移交和部分不移交，还包括不按时移交。需要说明的是：本条规定的责任对于业主委员会不适用通报和罚款。虽然根据《物业管理条例》第37条的规定，业主委员会有义务向承接物业的物业服务企业移交相关资料。但是，如果业主委员会在签订物业服务合同后不履行，拒不移交资料，物业服务企业只能依照《合同法》的规定追究业主委员会的合同责任，对于业主委员会不能进行通报和罚款。

　　2、民事责任，根据《物业管理条例》第59条的规定及《民法通则》的有关规定，建设单位承担损害赔偿的民事责任的构成要件是：（1）侵权行为责任人的行为具有过错和违法性，即侵权人建设单位未经同意授权，擅自处分他人所共有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；（2）侵权人的侵权行为造成了业主的损失，包括直接损失和间接损失。前者指的是由于侵权人的处分行为导致的物业自身价值的减少；后者是指由于侵权行为而导致的物业业主无法使用、收益而遭受的可得利益的损失；（3）损失和侵权人的侵权行为之间具有因果关系，正是由于侵权人的无权处分，导致了损失的发生。若建设单位拒不移交资料符合了上述构成要件，应当承担相应的赔偿责任。

　　本案中，法院经审理认为，作为建设单位的开发商没有移交相关的物业资料，此举显然违反了我国《物业管理条例》第29条的规定，应依照《物业管理条例》第59的规定，承担行政责任；给相关主体造成损失的，还应依法承担民事赔偿责任。