物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第三章 前期物业管理

26、物业管理区域统一管理

生活实例

　　原告为物业公司甲，被告为物业管理区域的业主银行乙。原告物业管理区域内共有10余栋住宅楼，被告银行将其中的一栋住宅楼全部买下，分配给其单位职工居住，并自己聘请了保安和清洁工。在原告物业公司找被告收取物业服务费时，被告银行认为其自己已经聘请了保安员和清洁工提供物业管理服务，而并未实际享受原告物业公司提供的服务，故无需向原告支付任何的物业服务费用。双方因此产生了纠纷，原告依法向法院提起了诉讼。

　　本案中，一个物业管理区域可以由多家来管理吗？

关键词解析

（一）物业管理区域

　　在实践中，物业管理区域有的按照一个自然的街坊、有的按照一个封闭的小区、有的按照建筑物的规模大小等来划定，包括居住区、大厦区、工业区等。目前我国绝大多数物业，特别是新建物业，都有规划、土地等部门的批准文件，其占用土地的四至界限是明确的，附属设备的产权是清晰的，一般情况下不需要再划分物业管理区域；但也有少部分在计划经济体制下建造的住宅区，在房改售房后，其公共设施设备的产权不明晰，实施物业管理时，随之带来维修养护责任不明确的问题，这些情况需要政府有关部门依据实际情况制定划分物业管理区域的办法。

　　《物业管理条例》第9条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”一个物业管理区域只能成立一个业主大会，这样才能保证管理事务不重复、不冲突。由于我国不同地区物业管理发展水平差异性很大，条例不宜对物业管理区域作出统一并具体的规定，只规定物业管理区域划分的具体办法由省、自治区、直辖市根据各个地方的实际情况制定，但在划分物业管理区域时应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，以便业主大会的成立与运行，便于在物业管理区域内实施统一、科学、效能的物业管理服务。

（二）物业管理区域统一管理

　　《物业管理条例》第34条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”

　　如何理解“一个物业服务区域由一个物业服务企业实施物业管理”呢？可以分成以下三点来理解：（1）《物业管理条例》并不硬性要求所有的物业管理区域都要聘请物业服务企业实施物业管理，业主可以依法选择聘用或不聘用物业服务企业实施物业管理；条例的规定只是强调一个物业管理区域内不能有几个物业服务企业同时实行物业管理；（2）一个物业管理区域内不允许有多家物业服务企业同时提供物业管理服务。如果多家物业服务企业在一个区域内提供服务，难免在公共秩序维护、公共环境保护等方面存在混乱和困难；（3）虽然一个物业管理区域只能由一个物业服务企业提供服务，但是物业服务企业可以根据实际需要，将一些专项服务业务委托给专业的企业进行。如物业服务企业可以将物业管理区域内的保安业务委托给专业的保安公司来负责。

　　在本案中，法院经审理认为，物业公司所提供物业管理服务与业主银行自聘保安员、清洁工所提供的服务工作所涉及的区域、范围不同，两者在服务的内容上也并不相同：物业公司提供的服务是针对整个建筑区划内的共有部分和公共设施，且是针对整个建筑区划内的全体业主提供的；而业主银行自聘保安员、清洁工所提供的服务只针对其自有物业和内部设施，且只针对银行这一业主而提供的，两者并不重复，也并不矛盾。业主在享受其自行聘请的保安员和清洁工对自有物业所提供的服务的同时，也享受了小区物业公司对建筑区划物业共有部分及公共设施所提供的物业管理服务。因此，业主不得以自聘保安员和清洁工提供服务为由拒绝向物业公司交纳物业管理服务费。据此法院判定，被告拒绝向原告交纳物业服务费缺乏依据，被告虽有自聘的保安、清洁工，但仍需接受物业所在小区物业公司统一提供的物业管理服务，依法判决被告按规定向原告交纳物业服务费。