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主编:朱寿全主任律师 副主编:王爱民律师 策划:丁国文律师
撰稿:陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版 32开 平装

第三章 前期物业管理

24、临时管理规约

生活实例
  小刘在08年11月看中了M住宅小区的楼盘,在其与房地产公司签订购房合同时,房地产公司没有向其说明本小区已经制定临时管理规约的事情,更不知道临时管理规约的详细内容。小刘在入住后发现,房地产公司在肆意使用本属于小区业主共有的公共部位,影响了业主对公共部位的合理使用,遂找房地产公司说明此事;而房地产公司则向小刘说:本房地产公司有权使用小区内任何公共部位,这一点在临时管理公约中写得很清楚。双方产生了争议,小刘将房地产公司告上了法院。

  本案中,临时管理规约内容合法吗?

关键词解析
(一)临时管理规约

  “临时管理规约”是指建设单位在销售物业前制定的,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法做出的约定。为了保障物业管理区域内的稳定,维护所有业主的合法权益,住房与城乡建设部于2004年9月6日颁发了《业主临时公约》的示范文本。临时管理规约可以在房屋销售并交付使用后,经业主大会决议修改成为业主管理规约。

  《物业管理条例》第22条规定:“建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。”从该规定可知:(1)临时管理规约制定的主体是建设单位;(2)临时管理规约制定的时间为物业销售之前;(3)临时管理规约所规定的内容和《物业管理条例》第17条规定的正式管理规约的内容没有本质上的差异。临时管理规约的内容主要包括:①物业的基本情况;②物业的使用;③物业的维修养护;④业主的共同利益;⑤违约责任等。(4)临时管理公约内容的限制:不得侵害物业买受人的合法权益。为了保障物业买受人的利益,本条第2款对临时管理规约的内容进行了原则上的限制,规定建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

(二)关于对临时管理规约的说明义务以及承诺遵守的义务

  《物业管理条例》第23条第1款规定:“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。”由于临时管理公约是建设单位单方面制定的,为了保护物业买受人的利益,《物业管理条例》规定了建设单位的说明义务:(1)建设单位应当让物业买受人知晓“临时管理公约”的存在和具体内容。(2)建设单位应当向物业买受人详细地解释“临时管理规约”的具体内容。之所以如此规定,是因为“临时管理规约”的相关规定直接影响物业买受人将来物业的使用和管理,也直接影响物业买受人的购买意愿。

  《物业管理条例》第23条第2款规定:“物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”这样规定,既可以使物业买受人在购房时就对“临时管理规约”有所了解,从而进行选择,保护了其知情权,也可以解决“临时管理规约”对业主产生拘束力的问题。

  本案法院经审理认为,根据《物业管理条例》及相关法律的规定,建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益;建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。而在本案中,建设单位即房地产公司单方订立的临时管理规约,对本属于全体业主的公共部位进行占用,显然违反了法律的强制性规定;而且,也没有履行法定的明示及说明义务,因此,法院依法判决房地产公司败诉。

法眼点睛
  临时管理规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力,违反临时管理规约要承担违约责任。但对于临时管理规约中不符合法律规定的约定、规定等,业主可以通过提起诉讼,请求人民法院确认其无效。本案中业主若选择通过向房地产公司主张侵权之诉,也能达到获取赔偿的效果。

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