物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第三章 前期物业管理

22、前期物业服务合同

生活实例

　　A住宅小区是B房地产公司新开发的项目，由于采用分期开发、分期入住的方式，该小区在很长一段时间内难以成立业主委员会，故由开发商委托物业公司提供物业管理服务。但随后开发商发现物业公司人员经常不到位，小区不断发生偷盗现象，楼道垃圾没人清理，环境绿化也无人管，于是开发商向物业公司提出限期解决问题的要求，但物业公司在期限内并无任何改善服务迹象。在经过多次协商未果的情况下，开发商以物业公司违约为由，起诉到法院，要求解除合同，由物业公司赔偿损失。物业公司辩称，该小区一直未召开业主大会，没有合法选举业主委员会签订物业服务合同，所以开发商签订的物业服务合同因主体不合格而无效。

　　开发商与物业公司签订的前期物业服务合同是否有效？

关键词解析

　　前期物业服务，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由项目开发建设者选聘的物业服务企业依照其与开发建设者所签订的前期物业服务合同所提供的物业管理服务。

　　前期物业服务合同，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，房地产开发企业或者商品房出售单位与物业服务企业签订的具有过渡性的物业服务合同。《物业管理条例》第二十六条还规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”根据该规定，前期物业服务合同具有过渡的性质，在小区业主大会成立后，其选举产生的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同将依法终止。为规范前期物业服务合同内容，我国住房与城乡建设部2004年9月6日发布了《前期物业服务合同（示范文本）》建住房[2004]155号，前期物业服务合同通常包括物业基本情况、服务内容和质量及服务费用、物业的经营管理及承接验收、物业的使用和维护、专项维修资金及违约责任等内容。

　　开发商与物业公司签订的前期物业服务合同是否有效？针对这个问题，如果开发商是有权和物业公司签订前期物业服务合同的主体，且所签订的合同又不属于合同法规定的合同无效的情景，则开发商与物业公司签订的前期物业服务合同有效。

（一）开发商是有权和物业公司签订前期物业服务合同的主体

　　虽然按照《物业管理条例》第十一条的规定选聘物业服务企业是业主大会的职责，但是在物业建成之后、业主大会成立之前就需要进行物业管理活动，在这种情况下，只能由建设单位选聘物业服务企业对物业实施管理服务，根据我国《物业管理条例》第二十一规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”可见，建设单位具有法定的缔约权利，本案中作为建设单位的开发商可以成为前期物业服务合同的当事人。

（二）合同法规定的合同无效的情形

　　依据《合同法》第52条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。在本案中，开发商与物业公司所签订的物业服务合同没有存在上面五种导致合同无效的情景。

　　综上所述，在本案中，开发商依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同主体合格，内容合法，也不存在合同法规定的导致合同无效的情形，所以该前期物业合同合法有效，具有法律约束力。开发商有权依照双方签订的物业服务合同，向物业公司主张权利。