物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第二章 业主、业主大会及业主委员会

12、业主的知情权和监督权

生活实例

　　天津市河东区某住宅小区物业公司贴出了通知，要求业主交本月物业管理服务费用，但只列出了应交的总额，没有具体列各项目的具体费用。小区的大部分业主要求物业公司定期公布所有各项开支总数及细节，让业主知晓，接受大家查询和监督。物业公司认为，业主没有必要知道公司内部的财务会计上的细节，这是公司内部的事情，公司有权决定是否对外公布。业主与该物业公司因此产生了纠纷，后双方争持不下，于是业主向人民法院起诉。

　　业主享有的知情权和监督权包括哪些？

关键词解析

（一）业主的知情权

　　知情权（Right to Know），又称为知的权利、知悉权、资讯权、信息权或了解权。它是指知悉、获取信息的自由与权利，包括从官方或非官方知悉、获取相关信息。知情权的概念最早来源于美国，该权利的宗旨是为了保护公民平等获得信息、了解信息，避免信息不对等而处于不利地位的权利。业主是接受物业管理服务的消费者，依法对物业管理服务的内容及相关信息享有知情权。

　　我国《消费者权益保护法》第八条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。”业主的知情权包括以下内容：（1）业主有权对物业管理服务质量进行了解；（2）业主有权对物业公司制定的各项规章制度及业主公约进行了解；（3）业主有权对每个月的经费收入与支出情况进行了解；（4）业主有权对住宅小区内的管理中出现的重大事件进行了解；（5）业主有权对物业管理内容的重大调整、修改进行了解；（6）业主有权对选聘物业服务企业的情况进行了解；（7）业主有权对物业管理服务的投诉情况进行了解。

　　在讲业主知情权时，并不是要求物业公司做的每一件事都必须向业主或业主委员会汇报，得到批准，而是业主对一些关系到小区居民生活、学习、休息、环境建设、管理水平的重大事件有了解的权利。当然，即使对物业公司账目的了解也是总体了解，如每个月收入多少，各类物业管理工作开支多少，这些费用支出是否合理，出现的亏损原因何在，等等。并不是每一笔支出做什么，什么用，是否合理都需要物业公司说明，那些由审计部门按照有关规定定期审查。

（二）业主的监督权

　　业主不但对物业管理服务的内容及相关信息享有知情权，而且作为物业的所有权人，业主对与其物业管理服务相关的事项还享有监督权。根据我国《物业管理条例》的规定，业主享有的监督权的内容主要表现在：（1）监督业主委员会工作；（2）监督物业服务企业履行物业服务合同；（3）对物业共用部位的知情权和监督权；（4）监督专项维修资金。

　　根据2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定：“ 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应当给予支持：（1）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（2）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（3）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（4）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（5）其他应当向业主公开的情况和资料。”

　　近年来，知情权和监督权越来越受到重视，全国人大常委会委员，原中国政法大学校长徐显明在2008年12月10日表示，十七大报告中所描述的“依法保障人民的知情权、参与权、表达权、监督权”构成了新的人权体系，如果将来有机会修改宪法，这些人权应写入宪法。

　　业主的知情权和监督权在全国有的省份及大城市行政规章中也得到了体现。如《天津市物业管理条例》第34条中明确规定：“物业服务企业应当向业主公布专项维修资金使用情况和利用共用部位、共用设施的经营收益。”第52条规定：“物业服务企业应当加强对物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告。”

　　在本案例中，业主是否享有知情权和监督权呢？业主们认为，作为物业的所有权人和物业管理服务的消费者，自己对物业管理服务相关事项的知情权和监督权应当得到保护；物业公司认为，他们是按照物业服务合同提供服务，也是按合同进行收费，只要根据物业服务合同所规定的服务要求开展工作，定期公布告诉大家是收支平衡状况就可以了，又不是审计，不需要公布细节。最终，人民法院根据《消费者权益保护法》的规定认定业主为消费者，享有知情权，并根据《物业管理条例》的规定，判决确认了业主有知情权和监督权。