物业纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：陈国飞律师 朱寿全律师
2009年7月第1版　32开　平装

第二章 业主、业主大会及业主委员会

10、业主的抗辩权

生活实例

　　原告海南省海口市某物业服务企业（以下简称物业公司），被告海南省某广告有限责任公司（以下简称为广告公司），被告于2005年3月27日入住由原告进行物业管理的海口市小区C1栋别墅。依照双方签订的《物业管理服务合同》的有关规定，2005年3月27日至7月27日，被告广告公司应交纳给原告物业公司水电费1543.20元，物业服务费2296.00元，另有滞纳金115.10元。

　　2005年8月4日，被告广告公司发现有人进入该公司窃走了1万余元的财物，并向公安机关报案。2005年8月10日，原告物业公司向被告广告公司收取物业管理等费用时，被告广告公司以原告物业公司单方违约，未履行好安保管理职责为抗辩事由，拒绝交纳水电费、物业服务费。至此，双方发生纠纷。

　　在本案中，业主是否享有抗辩权？抗辩权的行使范围？

关键词解析

（一）抗辩权的概念、构成要件

　　所谓抗辩权是指能够阻止请求权效力的权利。抗辩权主要是针对请求权的，通过行使抗辩权，一方面可以阻止请求权的效力，另一方面可以使权利人能够拒绝向相对人履行义务。抗辩权的作用在于“对抗”、“反对”，阻止他人行使权利，但是他人的权利并不因此而消灭。

　　业主和物业服务企业基于双方签订的物业管理服务合同而产生的抗辩权，属于合同法上的抗辩权。合同法上的抗辩权通常有三种，即先履行抗辩权、同时履行抗辩权、不安抗辩权。物业管理服务合同中涉及的抗辩权一般为同时履行抗辩权。

　　同时履行抗辩权，是指双务合同的当事人一方在他方未为对等给付之前，有权拒绝自己的履行。我国《合同法》第66条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的要求。”同时履行抗辩权的法律基础是诚实信用，即依照诚信原则，当事人必须按照合同的约定履行自己的义务，否则无权要求另一方当事人履行义务；同时在对方当事人未按合同履行义务的情况下，也有权拒绝履行自己的义务。同时履行抗辩权一般适用于双务合同中，其有严格的构成要件：

　（1）须当事人在同一合同中互负债务。此条件包含两个含义：第一，即当事人相互间的债务是基于同一合同关系。如果当事人间的债务不是基于同一合同则不适用同时履行抗辩。第二，须当事人之间互负债务。如果合同的一方当事人仅享有权利不负担义务，另一方当事人仅负担义务不享有权利，则不能适用同时履行抗辩。

　（2）须双方的债务均已届清偿期。当事人双方的债务须均已届清偿期，否则任何一方当事人均无权要求对方履行，从而也无适用同时履行抗辩权的余地。

　（3）须对方未履行债务。双务合同中，如果当事人要援引同时履行抗辩权以对抗对方当事人的履行请求，必须是对方当事人未履行债务。如果当事人已履行债务，则未履行的一方不得援引同时履行抗辩权。如果一方当事人已履行了大部分义务，尚剩一小部分义务未履行，或者履行义务有瑕疵，则另一方当事人是否有权行使同时履行抗辩权来拒绝履行自己的主要义务？由于同时履行抗辩权制度的法律基础是诚实信用原则，因此，对此情况应当依据诚实信用原则加以判断。具体可以分为两种情况：第一，如果一方当事人未完全履行义务或者履行义务有瑕疵，导致对方当事人不能实现合同目的，则对方当事人有权行使同时履行抗辩权。第二，如果当事人间的债务可以分割，则在一方当事人未完全履行义务或者履行义务有瑕疵的情况下，另一方当事人可以在对方无履行的部分或者有瑕疵的部分内，行使同时履行抗辩权。

　（4）须对方履行是可能的。如果对方当事人因不可抗力或者其他原因，不能履行义务，则当事人不能援引同时履行抗辩权，而是适用免责规定进行处理。

（二）业主是否享有抗辩权

　　业主的财产在物业服务企业管理服务的范围内被盗，在物业服务企业收取物业服务费时，业主是否享有抗辩权？这是在物业管理服务中比较经常碰到的问题。针对此问题：

　　原告物业公司认为，自己是小区合法的物业管理服务者，被告广告公司为该小区的业主，双方之间形成了物业管理服务法律关系。（1）原告物业公司为被告广告公司依照法律和约定提供了合格的物业管理服务，被告广告公司有义务交纳物业服务费用。（2）被告广告公司被盗这事本身值得同情，但是被告广告公司无任何证据证明原告物业公司没有正常履行包括保安执勤在内的物业管理义务，也不能证明其财产被窃时原告在履行保安执勤活动中存有过错行为。因此，被告广告公司以自己公司财物被盗为由，拒付物业管理等费用没有任何事实和法律依据。原告物业公司于2005年8月15日以被告广告公司拒付所欠物业管理等费用为由，诉至海南省海口市人民法院，要求被告广告公司依法支付所欠物业管理等费用以及逾期支付的利息合计4154.20元。

　　被告广告公司认为，原告物业公司在履行物业管理服务合同过程存在瑕疵，没有尽到保护业主财产安全方面的责任，自己享有抗辩权，可拒交物业管理等费用，其理由如下：（1）被告广告公司失窃公安机关已经立安侦查，且在2005年4月12日，小区内曾发生3名少年偷狗事件，据上述的事实足以证明原告物业公司在履行安保在内的物业管理义务时存有瑕疵；（2）原告物业公司违反了《海南省物业管理办法》，没有建立健全治安管理制度和保安人员违反保安岗位责任制度，造成了业主财产损失物业公司应当承担相应法律责任，因此业主拒交物业管理服务费于法有据；（3）原告物业公司严重失职以及小区治安混乱是造成被告业主被盗的直接原因。综上所述，在此次被告广告公司被盗事件中原告物业公司存有严重过错行为，且已经违反了双方所签订的《物业管理服务合同》，构成单方违约，自己依法享有抗辩权，可以拒交物业管理等费用。

　　根据现行相关法律法规的规定，对于这个问题应该根据被盗事实的具体情况而定。（1）一般情况下，如果物业服务企业没有严格履行或未尽到物业管理服务合同义务，在履行合同中存在过错，没有采取有效措施保障业主财产、人身安全的，从而使业主财产、人身受到损失的，属于履行物业管理服务合同中存在违约，对此业主享有相应的抗辩权。《民法通则》第106条第2款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”因此，业主财产被盗如果是由于物业管理服务企业的保安防范工作不到位，工作上有疏忽，管理上有缺陷，则可以认定物业管理服务企业存有过错，侵害业主财产、人身安全的，还应当承担民事责任。（2）如果物业管理服务企业已经全面有效履行了物业服务合同约定的义务，且提供的物业管理服务符合质量标准，并尽到了管理者应尽的全部义务，不存在管理服务上的疏忽和缺陷，在此种情况下业主不享有抗辩的权利。

　　在本案中，原告物业公司是小区的物业管理者，应该按照物业服务合同的约定，履行保安防范义务，保护业主人身和财产安全。被告广告公司办公地点有人入室行窃以及小区内发生有外人入园偷狗事件，与物业服务企业的安保不利和物业管理不当有直接的关系，属于物业管理服务质量有瑕疵的违约。因此，被告广告公司可以以此为由，在物业服务企业收取物业管理相关费用时，行使其抗辩权。

（三）抗辩权的行使范围

　　业主抗辩权的行使应当有一定的限制，范围应当与物业服务企业的违约程度相对应。业主不能因为物业服务企业在某一个方面的违约而全部拒付所有的物业管理等费用，如物业公司仅在履行安保防范义务上存有瑕疵，但在卫生、绿化等其他物业管理服务方面都做得非常好，则此类情况业主可行使抗辩权的范围仅限于安保方面，而不能是拒付全部方面的物业管理服务等收费。总之，业主只能就物业服务企业应当提供服务而没有提供服务，或者提供服务没有达到合同约定的服务标准的项目拒交费用，行使抗辩权。

　　在本案中，海南省海口市人民法院经审理认为，被告广告公司失窃以及小区内发生外人入园偷狗事件，与原告物业公司履行安保职责不利有直接的关系，据此可以认定原告提供的物业管理服务质量存在瑕疵。被告广告公司以此为由拒交物业管理等相关费用，属于行使合同履行中抗辩权的行为，但该抗辩权行使范围应当与原告违约程度相对应。因此，对于被告广告公司的抗辩理由，本院予以部分支持。依法判决如下：

　（1）被告广告公司应当支付原告物业公司物业管理服务等相关费用的90%，即承担4154.20元的90%，合计3738.78元。
　（2）原告物业公司应当承担违约责任415.42元。

　　本案的诉讼费用500元，由原告物业公司承担450元，被告广告公司承担50元。