合同纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师　撰稿：刘继瀛
2009年5月第1版　32开　平装

第十六章 建设工程合同

67．法定优先权

生活实例

　　 2001年8月份，甲建筑公司与乙房地产公司签订了建设工程合同，约定由甲公司负责建设乙公司开发的写字楼，工程款按进度支付。合同签订后，甲公司开始工程建设，但乙公司一直拖延支付工程款。2003年10月工程竣工，双方进行了结算，乙公司应支付甲公司工程款项两千多万元。乙公司因资金紧张，给甲公司制定了一份还款计划。此后不久，乙公司由于严重资不抵债，丧失了还债的能力，银行向人民法院提起诉讼，申请依法拍卖该写字楼，要求行使抵押权。甲建筑公司得知消息后，向法院申请主张优先受偿权。

关键词解析

　　《合同法》第286条规定发包人逾期不支付工程价款，承包人可以以工程折价、拍卖所得价款优先受偿。学界将该条规定承包人享有的权利称为法定优先权。法定优先权是指优先权人（即承包人）依法律规定就建设工程财产优先于其他债权人受清偿的权利。在这一权利中，优先权人可以就其承包的建设工程折价或拍卖所得优先于其他有担保或无担保的债权人受清偿。这种权利的主要特点是：1.法定性。优先权是依法律规定产生的，不允许当事人随意创设。2.物上代位权。优先权人对债务人因其标的物的变卖、租赁、灭失或毁损而取得的金钱或其他物也可以优先受偿。3.从属性。优先权依附于债权而存在，是债权的从权利，债权转移消灭，优先权亦转移消灭。4.不以占有或登记为要件。优先权人就债权人的财产变卖优先受偿，不需要占有债务人财产，从而与留置权和质权相区别，也不需要对财产进行登记，从而与抵押权相区别。5.变价受偿性。优先权的实现，不是优先权人直接通过占有债务人财产发生所有权转移来实现的，而是将债务人财产出售转换为价款后从中受偿。

　　根据《合同法》第286条和《最高人民法院关于建筑工程价款优先权问题的批复》的规定，承包人行使法定优先权应注意以下问题：

　　（一）行使法定优先权的前提：1.工程性质属可折价、拍卖。按照工程性质不宜折价、拍卖的，承包人不能将该工程折价或者拍卖。如国家重点工程或具有公益性质的工程。2.发包人逾期不支付价款。

　　（二）行使法定优先权的程序：1.承包人催告发包人在合理期限内支付价款。发包人不支付价款的，承包人不能立即行使法定优先权，而是应当催告发包人在合理期限内支付价款。如果在该期限内发包人已经支付了价款，承包人只能要求发包人承担支付约定的违约金或者支付逾期的利息、赔偿其他损失等违约责任。如果在催告后的合理期限内，发包人仍不能支付价款的，承包人才能将该工程折价或者拍卖以优先受偿。2.对工程进行折价或向法院申请拍卖。

　　（三）行使法定优先权的方式：1.折价。承包人可以与发包人协议折价，转移工程所有权给承包人，以该工程抵偿承包人的债权。2.向法院申请拍卖。双方不能达成折价协议或承包人不愿意与发包人协商折价的，承包人可以申请法院依法拍卖该工程，以拍卖所得优先受偿。承包人只能向法院申请，由法院委托拍卖。

　　（四）行使法定优先权的期限：建设工程承包人行使法定优先权的期限为６个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

　　（五）行使法定优先权的效力：承包人可以就建设工程折价或拍卖所得的价款优先于其他所有有担保或无担保的债权受偿。工程折价或拍卖后所得价款如果超出发包人应付价款数额的，该超过的部分应当归发包人所有；如果折价或拍卖所得价款不足以清偿承包人价款债权数额的，承包人可以请求发包人支付不足部分。