合同纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师　撰稿：刘继瀛
2009年5月第1版　32开　平装

第十三章 租赁合同

57．买卖不破租赁

生活实例

　　王某在闹市区有一60㎡的门面房，租给陈某开小吃店。恰好该店隔壁为某著名快餐连锁机构，该快餐店拟扩大营业面积，于是找到王某，协商购买其门面房。快餐店出价较高，王某比较满意，双方签署房屋买卖合同并办理了房屋过户手续。快餐店以该门面房的新主人身份，通知陈某退还门面房自用，陈某不同意，此时离租赁合同届满尚有一年半时间。该案例中，虽然快餐店为门面房的新主人，但它仍然应当履行和陈某的租赁合同。

关键词解析

　　租赁合同中有一个基本制度叫“买卖不破租赁”，是指当出租人在租赁合同有效期内，将租赁物的所有权让渡给第三人时，租赁合同对新所有人有效。即租赁物的所有权发生变动以后，设定在租赁物上的租赁合同仍然存在，受让人因取得租赁物的所有权而继受了出租人的权利义务，成为租赁合同中的一方当事人，承租人与受让人之间无需另行订立租赁合同。《合同法》第229条规定了这一制度，该条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这里的租赁物所有权变动，包括买卖、赠与、互易以及投资等各种形式引起的所有权转移的情况。

　　适用买卖不破租赁有四个条件：1.租赁合同已成立并生效；2.租赁物已交付给承租人占有并使用；3.在租赁期间，租赁物的所有权发生变动；4.出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了合同以外的第三人。

　　这一制度体现了租赁合同的一个特点，即租赁权的物权化特点。所谓物权化是指在租赁关系存续期间，承租人对租赁物的占有和使用可以对抗第三人，即使是该租赁物的所有权人或享有其他物权的人也不例外。