物权纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师　撰稿：刘洋
2009年6月第1版　32开　平装

第二章 物权变动

6、不动产物权变动与其原因的区分原则

生活实例

　　林某与王某签订买卖房屋协议：林某将建筑面积为 100平方米的房屋出售给王某，王某现金付清，产权归王某所有，房屋所有权证交属王某所有。一周后，王某支付全部房款，林某将房屋交付王某居住，并交付了该房屋所有权证。半年后，王某要求办理过户手续，林某以当初房屋买卖合同无效为由拒绝。

关键词解析

（一）本案的分析

　　第一，关于合同效力问题。该房屋的所有权证明确载明是为私有财产，林某据此取得对该房屋处分的权利。林某将该房屋出售给王某，并与原告订立了房屋买卖协议，该协议是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，故认定双方订立的房屋买卖协议有效。

　　第二，关于房产过户问题。原、被告双方在房屋买卖协议中对产权归属问题做了约定，未对产权过户做出约定。当事人应当遵循诚实守信的原则，全面履行自己的义务。根据我国法律规定，房屋买卖的产权过户是物权转移的必要条件，王某已经履行了全部付款义务，现要求办理产权过户手续，林某有义务协助买方办理讼争房屋产权过户手续。

　　《物权法》第15条确立了不动产物权变动与其原因关系的区分原则，其理论和实践意义重大。实践中，要运用区分原则明确物权法和债权法的不同作用范围，区分当事人的不同法律责任，保障原因合同当事人的合法利益，尤其是要注意发挥区分原则在保护善意当事人利益方面的作用。本案例，林某与王某订立了房屋买卖协议，该协议是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，虽然双方未办理登记过户手续，但双方订立的房屋买卖协议有效。这一做法即区分了买卖房屋的合同行为与办理登记的物权变动行为。

（二）不动产物权变动与其原因关系的区分原则

　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，主要是以合同为基础的，该种合同基础在民法学中称之为物权变动的原因关系。引起不动产物权变动的合同关系，是以不动产物权的设立、变更、转让和消灭为内容的债权合同，属于债权法律关系的范畴，其成立和生效应该依据合同法来加以判断。该合同只要符合生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，当事人开始享有债权法上的请求权，其中配合进行不动产物权变动登记应当是合同应有之义，故不动产物权变动是不动产物权变动之债权合同的履行效果。

　　曾经有一段时期，我国理论界与实务界对登记要件主义有一种误解，即认为不动产物权的变动如果没有办理登记，不仅不能产生物权变动的效果，而且设定和移转物权的基础合同也是无效的。有鉴于此，《物权法》第15条对此作了明示性的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

　　这就意味着，除非法律有特别规定或者合同另有特别约定，合同一经成立，只要在内容上不违反法律的强行性规定和公序良俗，就可发生效力。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。只不过当事人之间在性质上仍然只是一种债的关系，并没有形成物权关系，此时产生的只是债权，不能产生物权变动的效果。

　　因此，当事人之间的合意产生合同，登记公示则发生物权变动的效果。

（三）合同当事人的债权请求权的保护

　　物权变动合同成立并生效，即在当事人之间产生了债权债务法律关系，受让人必须履行支付价款的义务，出让人必须履行交付房屋、土地等不动产并协助受让人到不动产登记机关办理不动产过户手续的义务。有关当事人根据合同约定和法律规定，享有围绕物权变动的各项债权请求权。

　　只要双方签订的不动产转移合同依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记手续。如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，此种拒不履行登记的行为即构成违约，应当承担相应的违约责任，非违约方可以请求违约方承担违约责任。