物权纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师　撰稿：刘洋
2009年6月第1版　32开　平装

第二章 物权变动

5、不动产的登记

生活实例

　　张某与陈某原系夫妻，协议离婚时，约定将登记于陈某名下的一栋房屋归张某所有，但双方未办理房屋所有权变更登记手续。李某经该市房地产经纪有限公司介绍，找到陈某，提出愿意购买该房。陈某未向李某说明房产情况，便于李某签订了买卖该房屋的合同，并在房产管理部门办理了房屋所有权的变更登记手续，由李某取得了该房屋的所有权，并移交了房产所有权证书。

　　张某得知后，以陈某、李某二人为被告向法院起诉，要求法院判决二被告返还该房屋。

关键词解析

（一）本案的分析

　　法院在审理该案的过程中，产生了三种不同意见：第一种意见认为，依据原告张某与被告陈某的离婚协议，原告张某系讼争房屋的所有权人，被告陈某无权处分讼争房屋，故其与被告李某签订的房屋买卖合同无效。第二种意见认为，房屋所有权证上登记的权利人是陈某，故陈某有权转让该房屋。第三种意见认为，该讼争房屋应确认为原告张某所有，陈某处分该房屋系无权处分，但由于李某购买房屋时是善意的，李某可以基于不动产物权的善意取得制度获得该房屋的所有权，不过张某可依不当得利或侵权行为请求陈某承担责任。

　　本案例涉及物权变动的问题。物权公示是物权变动的基本原则。《物权法》确立了以登记生效为原则、以登记对抗为补充的不动产物权变动规则。

　　本案例中，张某与陈某离婚时协议约定将登记于陈某名下的房屋一栋归张某所有，但未办理房屋所有权变更登记手续，房屋的所有权并没有转移到张某名下。由于登记的房屋所有权人仍然是陈某，陈某将房屋卖给李某，并办理了房屋所有权的变更登记手续，则李某在善意的情形下即取得房屋所有权，张某就不能向买受人李某主张腾房，其只能向出卖人陈某主张赔偿责任。故法院审理案件中的第三种意见是成立的，原告张某不得主张二被告之间的房屋买卖无效，也无权请求被告李某返还房屋。

（二）登记公示是不动产物权变动的原则

　　物权的设立、变更、转让和消灭，亦概括称之为物权变动，通常情况下需要以特定的方式予以公示方能完成并产生法律效力。

　 《物权法》于第6条确立了不动产物权变动的登记公示原则，规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。因此，登记始终是与不动产物权的变动联系在一起的。没有登记，大多数不动产物权不能有效地设立也不能有效地变动。

　　一般而言，物权是指一个设立物权的合同加上登记就构成物权。如果仅仅只是有设立物权的合同像土地使用权出让合同，还没有完成登记，那么就不能认为已经产生物权，当事人之间只是形成一个合同债权。所以，完备的登记制度不仅是确定物权的归属、保证财产交易有序进行的必要条件，也是整套物权法律制度赖以生存的基础。

（三）不动产登记的一般效力

　　1、权利形成效力。所谓不动产登记的权利形成效力，是指不动产登记决定物权变动能否发生的效力。《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。”据此，除了法律另有规定的以外，不动产物权登记的最基本效力表现为，权利人应当依据法定的程序在专门的登记机构将有关物权变动事项记载于不动产登记簿，各不动产物权的设立、变更、转让和消灭，只有经依法登记才发生法律效力；不经登记，不发生效力。

　　2、权利推定效力。所谓不动产物权登记的权利推定效力，是指除有相反证据证明外，法律推定记载于不动产登记簿上的人是该不动产的权利人，即使事实上他不是真正的权利人。《物权法》第9条指出，除法律另有规定外，不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权变动的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。

　　3、善意保护效力。无论登记的物权归属状态是否真实，第三人对法定公示手段所显示的相应不动产的物权归属所予以的合理信赖，都应受到法律的保护。 第三人的信赖表现为两个方面：一是对某种物权是否存在的信赖。如果当事人通过合同设定某种不动产物权，但尚未进行登记，第三人便可以相信该种物权并没有产生。二是对某种物权是否变动的信赖。如果某种物权虽然已经发生了变动，但没有通过登记予以公示，第三人也就有理由相信该种物权没有发生变动。这就是说，由于没有进行登记公示，该不动产物权的变动即不生效力，不能对抗善意的第三人。

　　正是基于不动产登记的公信效力，《物权法》规定了不动产善意取得制度。其第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

（四）不动产物权变动的情形

　　第一，无须登记的不动产物权变动情形。一般情况下，不动产物权变动必须经过登记，否则不发生法律效力。但在“法律另有规定的”的特殊情况下，不经过登记也可以产生不动产物权设立和变动的效果。

　　　《物权法》第9条的“但书”所指“法律另有规定的除外”之情况，主要包括三方面的内容：一是该条第2款所规定的“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。二是依据《物权法》第28条、第29条、第30条规定的非因法律行为而发生的不动产物权变动。三是《物权法》明确规定不需登记生效的部分基于法律行为发生的不动产物权变动。

　　具体来说，不须登记的不动产物权有如下情形：

　　1、依法属于国家所有的自然资源之所有权。依法属于国家所有的自然资源，包括矿藏、水流、海域，城市的土地，法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，法律规定属于集体所有之外的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，野生动物资源等。

　　2、非因法律行为而发生的物权变动。《物权法》第2章第3节规定了物权变动的一些特殊情况，主要是非以法律行为而发生物权变动的情况。①基于有效文书发生的物权变动。《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”②基于事实行为发生的物权变动。《物权法》第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”此处的继承或者受遗赠、合法建造或者拆除房屋等行为，都属于事实行为。依照上述规定，因这些事实行为而产生的不动产物权变动，自该事实开始或者成就时发生法律效力，无须先进行登记。

　　3、《物权法》明确规定不需登记生效的部分基于法律行为发生的物权变动。①土地承包经营权。《物权法》第127条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。”②地役权。《物权法》第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。”亦明确地役权同样不以登记为生效条件。③宅基地使用权。第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”

　　第二，实行登记对抗规则的不动产物权变动情形。在将登记生效主义作为不动产登记之基本原则的同时，《物权法》考虑到现行法律的规定以及我国尤其是农村的实际情况，对部分不实行登记生效原则的不动产物权变动行为采取了登记对抗主义的立法模式。其第129条规定：“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”据此，无论是土地承包经营权互换、转让，还是地役权的设立，虽不属于法定登记生效之列，但均可基于当事人意思发生登记对抗效力。当事人要求登记的，未经登记不得对抗善意第三人，但对当事人双方仍然产生法律效力。