物权纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师　撰稿：刘洋
2009年6月第1版　32开　平装

第七章 地上权

24、宅基地使用权的行使与转让

生活实例

　　赵某与齐某一家签订了一份房屋转让合同。该合同约定：齐某一家愿将村东头的一套小院使用权转让给赵某，宅基地使用权随之转移；转让总价20万元，其中包括宅基地费13万元，其余为地上建筑物费用；齐某一家将该房的法律文书及相关凭证、钥匙（除房屋宅基地使用证外）移交给赵某时所有余款一并付清。

　　赵某按约履行。但交房时却发现对方已将此房以高出原房价5万元的价格转卖给了他人。赵某遂向法院起诉要求对方退回购房款，赔偿经济损失，并主张差价损失5万元。

关键词解析

　（一）本案的分析

　　本案争议的主要问题是宅基地使用权能否买卖。

　　在本案例中，在双方签订的房屋转让合同中约定，“齐某一家愿将金葫芦村的一套别墅使用权转让给赵某，宅基地使用权随之转移；转让总价20万元，其中包括宅基地费13万元，其余为地上建筑物费用”，违反了《物权法》第153条、《土地管理法》第62条的规定，属于《合同法》第52条第5款“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，因此该房屋转让合同应当被认定无效。

　　宅基地是农民集体所有土地，不得出让、转让；城镇人口为购买农村宅基地上的在建房屋所签的合同违反法律的禁止性规定，因此，赵某与齐某签订的购房合同无效。齐某所收取购房款应当退还赵某，并按照中国人民银行同期流动资金贷款利率赔偿对方经济损失，对主张差价损失之请求不予支持。

　 《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”因此，在农村宅基地能否自由转让的问题上，《物权法》立足于保护农民的基本生存权，再次确认了我国现行的土地管理制度，禁止城镇居民在农村购置宅基地，农村村民一户只能拥有一处宅基地。

　　只有出现《物权法》第154条“宅基地因自然灾害等原因灭失的”情形，才可以重新分配宅基地，而且可以享受重新分配宅基地的权利人应当是因此而丧失宅基地的集体经济组织成员。宅基地使用权不应当流转到集体经济组织之外，也不应当无限扩大，变相侵占集体土地，特别是耕地。

　（二）宅基地使用权的取得、行使和转让

　　宅基地，是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但房屋已无上盖物、不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

　　根据我国法律规定，宅基地属于国家和集体所有，公民个人没有所有权，只有使用权。广义的宅基地使用权，是指城镇及农村居民在依法取得的国家所有或集体所有的宅基地上建造住房以及其他附着物并居住使用的权利。

　　所以，《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”该条规定的宅基地使用权只是针对农村宅基地使用权，即农村居民因建造自有房屋对集体所有土地的占有、使用的权利。至于城镇居民因历史原因取得的对私有房屋的宅基地使用权，应当通过立法将其纳入到土地使用权制度中进行调整。

　　现行《土地管理法》等法律也有关于宅基地使用权保护的条款，但由于没有明确这种权利是物权，因此宅基地使用权在遭遇侵害时，如何对其保护并不明确。虽然《物权法》中有关宅基地使用权的规定只有四条，但其首次明确了宅基地使用权是一种物权，这对保护农民宅基地使用权有着非常重要的意义。

　　第一， 宅基地使用权的取得。

　　《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而《土地管理法》第62条规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”因此，宅基地使用权的取得应当以户为基本单位，主要是通过申请并获得批准的方式取得。

　　但是，通过申请并获得批准的方式取得宅基地使用权并不是唯一的方式，现实中取得宅基地使用权的方式还有：购买房屋取得宅基地使用权；获取赠与房产取得宅基地使用权；继承房屋取得宅基地使用权；等等。通过申请并获得批准的方式取得宅基地使用权属于原始取得的方式，因为申请宅基地的目的在于建房，因此在取得宅基地使用权时并不与房屋发生联系。

　　而现实中取得宅基地使用权的其他方式则属于宅基地使用权的继受取得。在上述三种继受取得的情形下，宅基地使用权是附随于房屋所有权而取得的。

　　基于取得宅基地使用权的多种方式，对“一户只能拥有一处宅基地”不可避免地要产生争议。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”关于“一户只能拥有一处宅基地”。有人认为应当保留这一规定。

　　有人认为这一规定应改为“一户只能申请一处宅基地”，原因在于，在农村中客观上存在一户拥有多处宅基地的可能。如果禁止农民拥有两处以上宅基地，实质上就是禁止农民拥有两处以上房屋。而当房屋本来是基于合法的方式，例如正常的房屋交易、遗产继承、接受赠与等而取得的时候，合法的手段却导致了“违法”的结果。

　　《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第（五）项规定：“严格宅基地申请条件。坚决贯彻‘一户一宅’的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。”

　不难看出，关于农民只能拥有一处宅基地，事实上只是就申请而言的，法律上不应当禁止农民通过继承等方式取得两处以上的宅基地使用权。如果因为农民拥有两处以上的宅基地而使部分宅基地长期闲置的，为避免造成土地的浪费，农村集体经济组织应当有权重新规划、调整，以保证土地资源的有效利用。农村集体经济组织如果因规划调整需要收回宅基地的，应当给予农户适当的补偿。

　　第二， 宅基地使用权的行使。

　　宅基地使用权人依法取得宅基地使用权后，即有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权只能由宅基地使用权人行使，任何组织和个人不得侵占、损毁宅基地。宅基地使用权人可以将地上建筑物以出售、赠与、继承、遗赠的方式移转于他人，宅基地使用权也随之转移，但宅基地使用权不得单独转移且不能用于抵押。

　　但是，宅基地使用权的行使与一般物权的行使有很大的不同，主要表现在宅基地使用权人对宅基地行使收益和处分权利的时候，要受到严格的限制。

　　宅基地使用权人行使宅基地使用权时，不得妨碍公共利益或他人的合法利益。尽管宅基地使用权没有期限的限制，权利人对宅基地享有长期的使用权，但是这种使用权不是恒久不变的。因为国家建设需要征收、征用土地的，或者村镇规划需要改变土地用途的，或者居民个人的宅基地过多而超过了当地规定标准的，可以经过法定程序，进行合理的调剂或重新安排，宅基地使用权人应当服从。但是因此对宅基地使用权人造成损害的，应当给予补偿，并对没有宅基地的农村居民重新分配宅基地。

　　总之，宅基地使用权人在行使权利时应受到以下限制：须按规定用途使用；使用时不得超出确定的宅基地范围；使用宅基地应注意相邻关系，照顾相邻人的合法利益；不得妨碍公共利益。

　　第三， 宅基地使用权的转让。

　　目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，从全国范围看，现在放开宅基地使用权转让和抵押的条件尚不成熟。但是《土地管理法》第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”既然宅基地上的房屋所有权可以转让，而“地随房走”是我国现行法律的一项基本原则，就意味着宅基地使用权也可以转让。所以，在我国，法律并不禁止宅基地使用权的转让。

　　同时，宅基地使用权作为一种财产权利，具有一定的身份性质，即宅基地使用权与农村集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的，这是宅基地使用权的固有属性。因此，在遵循宅基地使用权固有属性的基础上，可以允许宅基地在农村集体经济组织成员之间自由转让。

　　我国《土地管理法实施条例》第6条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。”

　　因此，农村村民转让宅基地使用权应符合法律对其转让的严格限制条件，必须依法到县级以上土地行政主管部门办理有关的变更登记手续，否则宅基地使用权不发生转让效果。