物权纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师　撰稿：刘洋
2009年6月第1版　32开　平装

第五章 建筑物区分所有权

16、建筑物区分所有权人的成员权

生活实例

　　原告李明等10人是荷花小区的业主。2006年7月，被告荷花小区业主委员解除与原来小区的物业公司的协议，与宜春物业公司签订了临时托管协议及补充说明，约定荷花小区业主委员会委托宜春物业公司对小区进行临时托管，宜春物业公司按照业主委员会提供的有关财务收费标准进行相关费用的收取。

　　据此，宜春物业公司在没有履行合法程序的情况下，进入小区进行物业管理，并依据该协议向业主收取物业管理费至2008年10月。

　　李明等10名业主认为，依据《物业管理条例》第12条的规定，业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权 1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过。

　　依据《物业管理条例》第15条的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，应代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

　　经查明，业主委员会与物业公司在签订合同之前，并未在小区内召开过以选聘物业管理企业为议题的业主大会，因此业主委员会是在没有履行召开业主大会并经 2/3以上业主通过的法定程序的情况下，与物业公司签署了带有物业服务合同性质的临时托管协议及补充说明。

关键词解析

（一）本案的分析

　　《物业管理条例》是国务院颁布的行政法规，二被告之间签订的协议是选聘物业管理企业的合同，二被告未经法定程序签订物业服务合同的行为违反了行政法规的强制性规定。

　　签订了临时性合同，是因情况特殊进行了所谓的“事实服务”，那么，在经过了两年的时间里，被告完全可以通过合法的程序签订正式的物业服务合同。而时至2008年10月，二被告也未签订合法有效的物业服务合同。因此，所谓的当时情况特殊并不能够成为该合同违反行政法规强制性规定的抗辩理由。

　　《物权法》第76条规定了业主决定建筑区划内重大事项及表决权，该条规定，决定筹集和使用维修资金和改建、重建应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定重要其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。案例中，两被告不经合法程序，不顾业主的成员权，他们签订的合同应认定为无效合同。

　（二）建筑物区分所有权人的成员权

　　建筑物区分所有权人的成员权又可以成为业主的成员权。

　　业主的成员权，是基于业主对区分建筑物中专有部分的所有权所享有的共同决定区分建筑物有关共有和共同管理事项的权利与义务，其权利的主体即为在区分建筑物中专有部分的所有权人，即《物权法》中所说的业主。

　　建筑物区分所有权人之间因对房屋的区分共有关系而紧密结合在一起。他们不仅要对自己建筑物的专有部分进行管理，也要对共有部分进行管理，同时还要处理有关设施、设备的维护、物业服务等事项。业主在业主大会和业主委员会等自治机构中，享有一种作为建筑物区分共有团体的成员所专享的集体决定有关事务的权利，此种权利被称为业主的成员权或社员权。

　　《物权法》第76条对业主的成员权的范围和行使的程序等作了原则性规定，与《物业管理条例》的相关条款构成了业主成员权的法律体系。业主成员权的内容包括：

　 1、表决权。表决权是业主成员权的主要内容之一。业主可以参与对区分建筑物管理事项的表决。对于表决权行使，《物权法》第76条采用了复杂多数的原则，即在表决时只有赞同的业主在所占专有部分面积和业主人数两方面均取得多数方可通过。同时，《物权法》第76条根据需要决定事项的不同规定了不同的通过比例要求。其中，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施的事项应由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其他事项则仅需占有面积和人数的简单多数同意即可。

　 2、制定业主议事规则和业主规约的权利。业主团体作为业主自治的管理团体，其议事规程由业主共同制定。同时，业主可以对区分建筑物的共有和共同管理问题制定规约。这些规约和规则对全体业主都具有约束力。

　 3、选举和更换业主委员会成员的权利。业主委员会是业主大会的执行机关，其成员应当由业主选举产生。对于不能代表业主利益甚至损害业主利益的业主委员会成员，业主大会有权予以更换。

　 4、决定选聘和解聘物业服务企业和其他管理人的权利。根据《物权法》第81条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理企业或其他管理人管理。这种权利并非由单个业主决定，而是应当由全体业主共同决定。此种权利为全体业主的专属权利，业主委员会只能根据业主大会的决定与物业服务企业签订物业服务合同，而不得自行选聘或解聘物业服务企业。上述案例中，业主委员会未经业主共同决定而解聘或选聘物业服务企业属于超出其职权范围的行为。

　 5、区分所有建筑物的共有资金管理、共有建筑物修缮、改造和其他重大管理事项的权利。由于建筑物及其附属设施的维修资金筹集和使用以及改建、重建建筑物及其附属设施涉及对共有部分的重大管理和改良，《物权法》对其做出了较高的通过比例要求。

　 6、其他重大事项的决定权。凡涉及全体业主共同利益的事项，都属于应当由业主共同决定的事项，如小区道路、绿地的调整和变更，小区车位收益分配，小区的命名和有关共有部分的经营（如设立广告牌）等。