法庭鏖战
经典判例
论著随笔
律师服务
版权法规
电影拍摄案
主编署名权
脸谱版权案
四合院拆迁
央视台标案
足球赛合同
地图册署名
正乙祠戏楼
广告词侵权
侵犯著作权
女人当家案
音乐版权案
无单放货案
股权转让案
二手房交易
故宫仿真画
商标注册
国际注册
商标代理
商标保护
经典案例
商标法规
商品房篇
二手房篇
物业管理
楼市指南
楼市访谈
动态传真
律师服务
房产法规
公司治理
国企改制
公司诉讼
股东诉讼
法律顾问
特许经营
公司法规
合同问答
合同风险
案例分析
合同范本
法规详解
合同法规
离婚指南
协议离婚
财产分割
子女抚养
离婚赔偿
离婚误区
涉外离婚
离婚之后
事实婚姻
聘请律师
律师视线
婚姻法规
员工权利
补偿赔偿
工伤保险
竞业禁止
商业秘密
劳动合同
社会保险
劳动争议
劳动顾问
委托律师
劳动法规
业务范围
长济动态
主要律师
招聘律师
律师相册
主任律师
纪实特写
神圣使命
法律著述
律师瞬间
诉讼顾问
诉讼咨询
患者权利
事故处理
诉讼须知
典型案例
技术鉴定
司法鉴定
损害赔偿
医疗规范
管理制度
医事法律
长济顾问
服务方式
工作范围
顾问分类
常年顾问
专项顾问
公司顾问
私人顾问
远程顾问
公益诉讼意义
国外公益诉讼
公益诉讼律师
公益诉讼案件
公益诉讼协作
人身伤害
交通事故
医疗事故
劳动工伤
精神损害
知识产权
产品责任
环境污染
保险理赔
国家赔偿
现在开庭
经典案例
仲裁指南
律师问答
律师服务
外贸法规
以案说法
楼市随笔
忠告问答
手续税费
房屋贷款
律师服务
二手房法规
服务项目
走出国门
开办条件
离岸公司
热点国家
律师权利
律师服务
诉讼流程
刑法词典
问题解疑
辩护实录
经典案例
律师视线
法规解读
刑事法规
知识产权
法律顾问
行政案件
刑事诉讼
民事诉讼
仲裁工作
婚姻家庭
劳动争议
医患纠纷
国企改制
收购公司
企业破产
国际货运
建设工程
房屋拆迁
房屋交付
房屋交易
房屋租赁
房地产
二手房买卖
信用证……
民事案件
刑事案件
行政案件
劳动案件
仲裁案件
执行案件
法律援助
公证指南
诉讼证据
诉讼费用
诉讼文书
知识产权
公司事务
建筑房产
二手房产
合同实务
国际贸易
劳动争议
婚姻家庭
刑事诉讼
损害赔偿
民事诉讼
律师法律
风险代理
代理范围
收费标准
代理方案
代理案例
诉讼业务
非诉业务
执业经验
律师营销浅谈
实习律师雕琢
青年律师成长
成功律师感悟
女性律师追梦
刑辩律师困惑
知名律师纪实
国内律师现状
律师神圣使命
律师职业规划
律师文化建设
司法考试园地
全国优秀律师事务所、十大金牌律师事务所——北京长济律师事务所主办 ‖ 全国优秀律师、十大最具影响力律师、百强大律师朱寿全主持

www.148-law.com
English Version
联系律师 聘请律师
法律咨询 招聘律师
意见建议 友情链接
收藏本页 本站导航
北京长济律所 长济主任律师 法庭鏖战精选 长济律师荣誉 长济律师视点 视频报道专辑 法治人物聚焦 律师风险代理 律师业务指引 律师实务探讨 律师成长之路
法律顾问在线 公司事务律师 版权律师在线 商标律师在线 专利律师在线 建筑与房地产 二手房产律师 合同实务律师 婚姻家庭律师 劳动争议律师 损害赔偿律师
刑事辩护律师 海外购房置业 国际贸易律师 公益诉讼在线 注册海外公司 医疗事故律师 聘请律师指南 诉讼仲裁指南 法律法规总汇 热点法律新闻 法律幽默集锦
 在线法律咨询
刑事辩护咨询 知识产权咨询
公司法律咨询 合同法律咨询
婚姻家庭咨询 劳动争议咨询
房产法律咨询 损害赔偿咨询
留言本 留言本2 律师函复
联系律师 聘请律师

 会员登陆

用户名
密 码
找回密码

 聘请律师
1.聘请律师:委托律师代理法律事务可按下面的电话联系或填写聘请律师表单
2.法律咨询
 《律师卡》会员(高级会员)可拨打"聘请律师电话"咨询法律问题
 非《律师卡》会员(含一般会员)如单纯咨询法律问题,请勿拨打"聘请律师电话",请先查看留言与咨询


 特别提示
1. 请您记住:
  www.148-law.com
 (148要司法;law法律)
 本网名称:在线律师
2.《在线律师》网由全国优秀律师十大最具影响力律师第6届感动中国十大新闻人物朱寿全主任律师主持。全国优秀律师事务所、十大金牌律师事务所——北京长济律师事务所资深律师为您提供专业法律服务。

点击民生热点法律问题丛书
物业纠纷律师在线答疑
物权纠纷律师在线答疑
合同纠纷律师在线答疑
劳动合同纠纷律师在线答疑
社会保险纠纷律师在线答疑
房屋拆迁纠纷律师在线答疑
房屋买卖纠纷律师在线答疑
土地承包纠纷律师在线答疑

 法律新闻
首页>>律师答疑丛书>>物权纠纷答疑
北京长济律师事务所《在线律师》网 编著 中国法制出版社 出版

物权纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师 副主编:王爱民律师 策划:丁国文律师 撰稿:刘洋
2009年6月第1版 32开 平装

第四章 共有权

14、按份共有人的优先购买权

生活实例
  甲、乙两人分别出资60万、40万购买了一栋价值100万元三层楼,出资比例分别是60%、40%。

  乙要移民,打算转让其对楼房的共有份额。非共有人丙打算出20万元购买,这时,甲认为自己是共有人,享有优先权,愿意按市场评估价18万元购买。

  乙将房屋卖给丙,甲认为乙和丙侵犯了自己的优先购买权,诉至法庭。

关键词解析

(一)本案的分析

  《物权法》第101条规定:“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”

  一般来说,理解按份共有人的优先购买权,要从以下几个方面来分析:一是共有人将其份额转让给非共有人。二是主张优先购买权的其他共有人提出的条件必须与非共有人一样,包括价格条件和其它条件。三是其他共有人应当在法定期间内表明其优先购买的意思。相应的,转让份额的共有人应当事先通知其他共有人。如果其他共有人在法定期间内不作任何表示,则意味着放弃优先购买权,出让人可以将其份额卖给非共有人。

  本案中,甲虽然是按份共有人,也及时表明了自己的优先购买意思,但是他忽略了优先购买权的使用条件还包括在同等条件下才享有优先购买权。丙出价20万元,比甲的18万元高,乙把份额卖给丁,因为两个人的条件不同等,所以乙和丙的买卖行为是合法有效的。

 (二)共有份额的转让

  《物权法》第101条规定,按份共有人有权转让其享有的共有的不动产或者动产份额。民法通则第78条中规定,按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。

  优先购买权,又称为“先买权”,是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。对于共有人的优先购买权,大陆法系国家民法典多有规定。

  我国《民法通则》也规定了按份共有人的优先购买权,而《民法通则意见》则将其有条件地扩展适用于分割后的共同共有。基于有效配置资源、减少共有人之间纠纷、维护共有人团体利益和平衡善意第三人利益的考虑,《物权法》规定了按份共有人的优先购买权。

  在一般情况下,按份共有人转让其享有的共有份额,无须得到其他共有人同意。但各共有人不得侵害其他共有人的利益,并受法律的限制。法律有特别规定的,共有人处分其份额应遵守法律的规定。如海商法第16条规定:“船舶共有人就共有船舶设定抵押权,应当取得持有三分之二以上份额的共有人的同意,共有人之间另有约定的除外。”

  《城市房地产管理法》第37条规定,共有房地产,未经其他共有人书面同意的,不得转让。

  此外,在共有关系中有禁止共有人出让其份额的约定的,对共有人应当具有约束力。共有人之一不按照约定处分自己应有份额的,应当无效。但是这种约定是对所有关系的特别限制,不能对抗善意第三人,如果第三人受让其份额为善意无过失,发生共有份额所有权转移的后果。

法眼点睛
  共有人转让其份额时其他共有人在同等条件下享有优先购买权。

  此处“同等条件下”是指其他共有人就购买该份额所给出的价格等条件与欲购买该份额的非共有人相同。即当其他共有人与此外的其他人出价相同时,其他共有人有优先购买的权利。

  此处优先购买权是共有人相对于非共有人而言的,在共有人之间并无优先的问题,当数个共有人均欲行使其优先购买权时,应由出卖人自行决定。此种优先购买权仅具有债的效力,不得对抗善意第三人。而且共有人有相反的约定的,依其约定。

  关于共有人的优先购买权,我国现行法律、其他国家和地区法律都有类似规定。如《民法通则》第78条中规定:“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”

  《合同法》第340条中规定:“合作开发完成的发明创造,除当事人另有约定的以外,申请专利的权利属于合作开发的当事人共有。当事人一方转让其共有的专利申请权的,其他各方享有以同等条件优先受让的权利。”

物权纠纷更多法律疑难解答(40例):

>>返回物权纠纷 律师在线答疑 目录页

 

海外购房置业 长济律师事务所
长济律师事务所

聘请律师Beijing Changji Law Office All Rights Reserved 北京长济律师事务所《在线律师》版权所有 English Version