物权纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师　撰稿：刘洋
2009年6月第1版　32开　平装

第四章 共有权

12、共同共有

生活实例

　　张伟与李静于2002年登记结婚，夫妻二人婚后购得两套商品房。

　　2008年，张伟未经妻子李静的许可，将其中一套房屋出售给李四，获得房款23万元。还没有办理过户手续，李静就得知了张伟私自卖房的情况，便找到买房者李四协商，表明愿意返回房款，李四退还该房。

　　李四说，既然合同已经生效，房款按时交付，房子就是应归他所有了。

　　李静认为，作为房屋的共有人，张伟未经她的同意处分了她的权利，买卖合同应为无效。

　　李四认为，他购买房屋是以合理价格购得的，构成善意取得，应受法律保护。

关键词解析

（一）本案的分析

　　本案涉及到两个法律问题：一、善意取得的构成条件；二、处分共同共有财产的效力。

　　首先，本案中的李四不构成善意取得房屋所有权。买房者对购买房屋要构成善意取得的前提必须是签订房屋买卖合同时为善意，即第一，李四不知道拟购买房屋为夫妻共有；第二，以合理价格购买该房屋，第三，已办理完毕该房屋的过户登记。李四明知该房是夫妻共有财产，但未征得李静同意；同时，该房还未办理完毕房屋过户登记，因此李四尚未取得该房屋所有权。

　　其次，未经李静同意，李四与张伟签订的合同因共同共有人擅自处分共有物而导致合同无效。

　　对于共同共有财产，我国在司法实践中坚持对共有物须经全体共同共有人一致决的原则。

　　《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。因此，李静有权追回该房屋。

　（二）夫妻共同共有的特殊性

　　在日常生活中，共同共有人对财产的处分要区别对待。

　　夫妻共同财产属于共同共有财产，对其处分效力的考察，既应遵循共同共有处分规则，又应注意其中因夫妻身份关系而形成的特殊规则，特别是应当结合日常家事代理权理论加以分析判断。

　　根据共同共有的性质，《物权法》第97条规定，处分或者改良共同共有财产，除共有人之间另有约定外，应经全体共同共有人同意。司法实践中，出现争议最多的是对夫妻共有财产的处分，比较常见的是夫或者妻一方对夫妻共有财产进行处分后，另一方以处分行为未经其同意为由请求认定处分行为无效。

　　《民法通则意见》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”

　　1987年最高人民法院在《关于夫妻一方未经对方同意将共有房屋赠与他人属于夫妻另一方的部分应属无效的批复》（〔1987〕民他字第 17号）中也明确规定，未经夫妻双方同意夫妻一方擅自订立的赠与合同无效。

　　日常家事代理权亦称家事代理权，是作为身份权的配偶权中的一项重要内容，它是指夫妻一方在因家庭日常事务而与第三人为一定的法律行为时，享有代理配偶他方的权利。即夫妻一方代表家庭所为的行为，视为夫妻共同的意思表示，夫妻他方亦必须承担法律后果，夫妻双方对该行为承担共同的连带责任。

　　顾名思义，日常家事代理权的权限范围为“日常家事”，即日常家庭生活事务。所谓日常家事是指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事项。包括：为维持家庭及家庭成员正常生活运转的事务代理，具体是指一个家庭的衣食住行方面的基本生活开支和家庭成员的医疗保健开支；为家庭成员和个人发展需要的家事代理，具体包括本人、配偶、子女及家庭其他成员的学习、深造和再就业培训等；为了家庭成员的利益而进行的纯获益行为，即行为人的行为后果明显对家庭成员有利的可适用代理，如丈夫为妻子购买贵重礼物。当然，这不排除行为人同时为自己谋利；家庭成员明确约定可以适用日常代理的其他事项。

　　限制适用日常家事代理的情况应当包括：具有人身专属性的行为不得代理，需本人亲自进行，如放弃继承权；风险较大行为，如股票交易行为，即使是用夫妻共同财产进行股票投资，也只能由股票证记载者为交易人和责任者，夫妻一方代替另一方进行交易时，适用委托代理的规定，必须有另一方的明确授权；以分期付款的形式购买不动产或大额动产的行为；处分家庭不动产；夫妻明确约定不适用日常事务代理的，但该约定以相对第三人知道为限；超出日常生活需要的巨额支出。