房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

六、经济适用房买卖的法律问题

71、商品房与经济适用住房的区别

生活实例

　　30户业主将开发商告上法庭，要求开发商赔偿他们逾期交房违约金和办理房屋产权证。然而，令户业主没有想到的是，在打官司的过程中，开发商才告诉他们，他们所购买的房屋是经济适用住房，要办产权证，也只能办理经济适用住房的产权证。而业主们则认为，与开发商签购房合同时，并没有被告之所购房屋为经济适用住房。相反，开发商向业主出示的是商品房的预售许可证，合同里也明确规定了房屋是商品房。并且，业主有省内户口的，也有省外户口的，不符合经济适用住房的销售对象特征；房屋价格上下浮动较大，从1500元到1700元不等，不符合经济适用住房按政府指导价规定的浮动范围。因此，业主们表示，开发商主观、客观上都是按商品房销售给业主的，开发商应该履行合同，给他们办理商品房的产权证。2004年8月,法院对此作出判决，判决开发商赔偿他们逾期交房的违约金，驳回了业主们的其他要求。法院认为，在双方所签合同内容中，除第一条中地块规划用途载明为经济适用房外，其余条款均表明原告购买房屋为商品房。而在开发商向政府部门用地申请及政府批准文件中，已明确载明了该房屋属性为经济适用房，开发商对其所出售房屋的属性，所能取得何种权属证书是明知的，但在与原告签订房屋买卖协议后，被告并未明示原告所购房屋为经济适用房，因此开发商违反了诚实信用原则，对此应承担责任。

关键词解析

　　2007年11月30日，七部门联合发布的《经济适用住房管理办法》对经济适用住房的定义是：“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”。

　　而商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以盈利为目的，按市场规律经营的房屋。从销售看，商品房由分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。

　　购买经济适用房必须符合一定的条件，而购买商品房一般没有这些限制。《经济适用住房管理办法》第二十五条规定: 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：(一)具有当地城镇户口；(二)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；(三)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

　　经济适用房的价格受国家的控制具有一定的稳定性，而商品房的价格是随市场的情况涨浮的。根据《经济适用房住房管理办法》第20条的规定，确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。另外，当购买经济适用房出现纠纷时，不适用有关商品房的法律规定及其相关司法解释，应该适用国家有关经济适用住房的法律法规。

　　经济适用房和普通商品房最大的区别有：1、土地是划拨而非转让，所以经济适用房买到的时候没有土地使用权；2、经济适用房的面积套型都有国家严格的规定；3、经济适用房的购买必须满足国家相应的规定，也就是人均居住面积和家庭人均收入必须达到当地的相应标准；4、经济适用房的价格执行政府指导价，开发商不能随意定价、调价；5、经济适用房在不同地区在转让中有不同规定，一般都是在一定年限中不允许转让；6、经济适用房在转让中需向国家补缴土地出让金。