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房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师 副主编:王爱民律师 策划:丁国文律师 撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版 32开 平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

66、未竣工的期房的转让

生活实例
  2008年8月,周势风看上了一个正在修建的小区的房子,他觉得如果能在这里买一套房子,可以解决上名牌小学的问题,还能让自己老婆距离工作单位近些。但是,问了开发商,得知所有房屋已经“名花有主”了。不得已,周势风就在小区的院墙外张贴了购房的启示,希望购买了此处房屋的人来看房时也能看见自己的启示。果然,过了两周,有人按照启示上的电话打给他,说自己有一套那个小区的房子要出售。周势风约见了这个叫王里红的人,两人随后谈妥了价钱,签订了房屋买卖合同。双方约定,房屋面积88平米,房屋价格是77万元,周势风在签订合同时支付王里红定金3万元,并于2008年10月31日前合同更名时支付20万元。其他余款,更名后用贷款支付。后来,王里红觉得自己卖便宜了,就拖着不办理更名手续并要求把房屋总价格提高10万元,周势风当然不同意,便以王里红违约为由起诉至人民法院,要求判决被告退回定金3万元,并赔偿房价上涨的损失3万元。
关键词解析
  本案实际上就是一个关于期房买卖或者叫做“楼花”转让的案例。一般是指商品房竣工交付使用前的商品房买卖,是现今房地产市场上经常遇见的行为。关于未竣工的期房转让(“楼花”转让)合同是否无效,是有争议的。从法律法规来看,规定也是有矛盾的。《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定:“下列房地产,不能转让:(六)、未依法登记取得权属证书的”,但该条限定的是已竣工交付使用的不动产,并未涉及”楼花”。但是,从常理分析,已经交付的但是没有取得房产证书的都不能转让,那么还没有竣工正在建设中的空中楼阁更没有理由允许转让了。但是这条法律没这么规定,我们还不能这样认定。

  《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的问题,由国务院另行规定”。这种授权性规范,授予了国务院根据客观情况,觉得未竣工预售商品房再行转让问题的政策。

  2005年5月9日,国务院办公厅转发了《建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会关于做好住房价格工作意见的通知》,该通知第七条规定:“国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”国务院这个有关“期房禁转”的决定,将直接导致期房转让合同归于无效的法律后果。但实际上,主张期房转让合同有效的观点也大有人在。

  有人认为:从本质上看,预购方在签订期房转让合同时,对标的房屋不具有房屋所有权,但却享有可期待的债权,开发商最终必须按照《商品房预售合同》将标的房屋出售给预购方,而非其他任何第三方,这也是开发商必须履行的义务。在此情形下,预购方将对标的房屋所享有的债权进行转让,并不违反我国合同法的规定。根据此种观点,预购方在进行期房转让之前,应当注意区分以下两种情形:一是,预购方已向开发商支付了房屋的全部价款。由于对开发商的债务已履行完毕,作为债权人,预购方转让的仅仅是合同权利,根据合同法规定,债权人转让权利的,应当通知债务人。因此,预购方只需将期房转让的事实通知开发商即可。二是,预购方只向开发商支付了部分房款。与前者不同,预购方在此转让的不仅仅是债权,还有部分债务,根据合同法规定,当事人一方只有经对方同意,才可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。因此,在预购方决定将期房转让时,由于涉及到预售合同中权利和义务的一并转让,必须先获得开发商同意,否则,就不能使转让合同有效。

  上述言论中有些是理论性的,和实际判案是有距离的,所以一定要把目前这方面的有效政策再总结一下。本案的最后判决是:合同违反国家的强制性政策,应属无效。王里红收取的定金和占有其间的利息要返还周势风。也就是说,目前,这类案件一般会和本案判决一样的。所以,请读者注意,在遇到此类房屋时候,要做好正确的选择。

法眼点睛
  在司法实践中,“期房转让”分为两种情况:一是事实上的期房(房屋未竣工交付的房屋),是禁止交易的,是不能转让的。二是事实上的现房(已经竣工交付尚未办理房产证的房屋),在法律上仍然属于期房,此类房屋的转让一般认定合同有效。

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