房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

26、“一物一权”原则

生活实例

　　赵先生与张女士于2005年3月14日协议离婚，针对双方共同所有的登记在张某名下的一套两居室房屋，双方在离婚协议中约定：南侧1间归赵某所有，北侧1间归张某所。2007年1月，张某起诉到法院，要求确认离婚协议中有关房屋的约定无效，请求依法分割。此案经过二级法院的审理，北京市第一中级人民法院于近日作出终审判决，判决确认双方离婚协议中有关房屋的约定无效，两居室房屋一套归张某所有，张某给付赵某房屋折价款。

关键词解析

　　法院认为，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。权利人要实现其对物的直接支配和排他的权利，须以国家公权力的保护为后盾。而国家公权力要实现对物权的保护，必须以确定物的范围和界域为前提。一套房屋的范围和界域内只能确定一个所有权，国家对不动产实行的统一登记制度中，不允许对同一套房屋登记两个以上的所有权。不动产虽然可以由两个以上个人共有，但成套建造的同一单元楼房不得由两个以上个人分别拥有所有权。赵某与张某的离婚协议约定两人共有的两居室房屋中南侧一间归赵某所有、北侧一间归张某所有，违反了一物一权（所有权）的基本原则，该约定无效。张某起诉要求确认离婚协议中的该约定无效，符合物权法的相关规定，应予支持。

　　一套房屋如果设定两个以上所有权，不仅每个所有权的范围和界域无法确定，而且所有权人对物的直接支配和排他的权利也无法实现。所以，一个物只能设定一个所有权，这在物权理论上称之为一物一权原则。《物权法》已经自2007年10月1日施行，给物权纠纷的解决提供了法律依据。本案就是在《物权法》施行后，依据物权基本原则和《物权法》的相关规定作出了终审判决。

　　北京市第一中级人民法院作出判决，确认赵某与张某在离婚协议中有关“两居室房屋中南侧1间归赵某所有，北侧1间归张某所有”的约定无效。这是《物权法》实施以来，一物一权（所有权）的基本原则首次在法院判决中得以适用。

　　《物权法》并没有以具体条文的形式明确规定一物一权原则，而是以一种隐而不显的方式肯定了这一原则，这在物权的概念、《物权法》的原则、不动产统一登记制度等条款中均有体现；国家对不动产实行统一登记制度，一套房屋只能确定一个所有权，不得对同一套房屋登记两个以上的所有权，即成套建造的单元房屋不能由两个以上个人分别拥有该套房屋内的不同房间。所以，房屋虽然可以由两个以上个人共有（共同享有所有权），但不能由两人以上个人分别独立地享有所有权。