房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

四、房屋买卖纠纷的财产保全问题

13、房屋买卖纠纷财产保全程序

生活实例

　　还是上面“三”这个案例，其中还有一个财产保全的问题值得大家注意。C区法院受理案件以后，律师为了防止诉争的房屋被转卖，遂在C区法院立案后的一周后的一天去C区法院递交诉讼财产保全申请书和相关材料。但是C区法院接受材料的窗口紧闭，上面有通知称：相关部门人员集体外出参观学习一周，其间不能受理案件材料、不能查询主办法官。当时，律师也非常着急甚至气恼，曾经试图勇闯庭长办公室,但是没能成功。接待大厅的值班民警明确告诉律师，案件材料被法院受理后，最快也要一个月才能分配到主办法官手里。到那个时候才能查询到法官的名字，才能把财产保全的申请材料交到法官的手里，才能进行相关司法活动，并解释说“没办法，案子太多”。律师也据理力争，指出：如果在这个期间被告转移了房屋造成原告的损失，法院能承担责任吗？值班民警说：“那你就应该做诉前财产保全”。言外之意：既然起诉了，就要等到法院安排到具体法官后才能往下进行司法程序。律师很着急，但是没有办法，只有把窗口贴出的通知用手机拍摄下来以备一用，事后又多次去法院查询。事件的发展不幸被律师言中，案件经过一番周折由C区法院移送B区法院后，不久，律师和当事人发现，诉争房屋已经被被告在立案等待期间转卖给了第三人。通过本案的事态发展变化，可以看出财产保全在有关房屋买卖的诉讼案件中是很重要的保护当事人权益的办法，一定要及时认真地搞好。

关键词解析

　　财产保全，是指人民法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后，为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，对当事人的财产或者争议的标的物，采取限制当事人处分的强制措施。根据《民事诉讼法》第92条、第93条的规定，财产保全分为诉讼中财产保全和诉前财产保全。

　　诉讼中财产保全，是指人民法院在受理案件之后、作出判决之前，对当事人的财产或者争执标的物采取限制当事人处分的强制措施。采用诉讼中财产保全应当具备如下条件：

　　第一，需要对争议的财产采取诉讼中财产保全的案件必须是给付之诉，即该案的诉讼请求具有财产给付内容。

　　第二，将来的生效判决因为主观或者客观的因素导致不能执行或者难以执行。主观因素有，当事人有转移、毁损、隐匿财物的行为或者可能采取这种行为；客观因素主要是诉讼标的物是容易变质、腐烂的物品，如果不及时采取保全措施将会造成更大损失。

　　第三，诉讼中财产保全发生在民事案件受理后、法院尚未作出生效判决前。在一审或二审程序中，如果案件尚未审结，就可以申请财产保全。如果法院的判决已经生效，当事人可以申请强制执行，但是不得申请财产保全。

　　第四，诉讼中财产保全一般应当由当事人提出书面申请。当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取财产保全措施。但是，人民法院一般很少以职权裁定财产保全，因为根据国家赔偿法的规定，人民法院依职权采取财产保全或者先予执行错误的，应当由人民法院依法承担赔偿责任。

　　第五，人民法院可以责令当事人提供担保。人民法院依据申请人的申请，在采取诉讼中财产保全措施前，可以责令申请人提供担保。提供担保的数额应当相当于请求保全的数额。申请人不提供担保的，人民法院可以驳回申请。在发生诉讼中财产保全错误给申请人造成损失的情况下，被申请人可以直接从申请人提供担保的财产中得到赔偿。

　 诉前财产保全，是指在紧急情况下，法院不立即采取财产保全措施，利害关系人的合法权利会受到难以弥补的损害，因此法律赋予利害关系人在起诉前有权申请人民法院采取财产保全措施。根据《民事诉讼法》第93条的规定，诉前财产保全的适用条件是：
　　1.需要采取诉前财产保全的申请必须具有给付内容，即申请人将来提起案件的诉讼请求具有财产给付内容。
　　2.情况紧急，不立即采取相应的保全措施，可能使申请人的合法权益受到难以弥补的损失。
　　3.由利害关系人提出诉前财产保全申请。利害关系人，即与被申请人发生争议，或者认为权利受到被申请人侵犯的人。
　　4.诉前财产保全申请人必须提供担保。申请人如不提供担保，人民法院驳回申请人在起诉前提出的财产保全申请。

　　诉前财产保全的申请人即利害关系人必须在人民法院采取保全措施后15日内提起诉讼，使与被保全的财产的有关争议能够通过审判得到解决。如果利害关系人未在15日内向人民法院起诉，人民法院应当解除财产保全措施。