4问闲置土地问责大限 整治闲置土地是否会动真格？
信息时报 2010年09月10日 记者 罗莎琳
今年6月，国土资源部曾宣布“7月督察，8月约谈，9月问责。”土地问责“大限”将至，国土资源部也将在本月召开新闻发布会，通报清理闲置土地工作最新进展。而在此之前的8月19日，国土部召开的“房地产用地的专项整治工作新闻会”时就对外披露，截至2010年5月底，全国共清理发现房地产违法违规用地宗数3070宗，面积约18.84万亩。其中，闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。面对政府的又一次宏调举动，楼市是否会再次震动？而此次的整治闲置土地是否会动真格？
1问 闲置土地问责能否调控房价？
短期内对楼价影响不明显
截至2010年5月底，全国共清理发现房地产违法违规用地宗数3070宗，面积约18.84万亩。其中，闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。按照新规定，闲置两年的土地将被收回。有业内人士认为，收回的闲置土地必然经过土地拍卖重新回到市场中，对于楼价也将起到一定的作用。
市场供应量将增大
SOHO中国董事长潘石屹分析指出，闲置土地清理会起到“杀一儆百”的效果。即使只有8%、10%的闲置土地被收回，对市场都会造成很大的震撼。这对其余的闲置土地也会形成很大的压力，促进这些土地的开发，结果就是增加市场上住房的供应量。
满堂红研究部主任沈锐培认为，9月全国启动土地问责制一方面能促使闲置土地进行开发，增加供应，另一方面强调政府调控楼市的决心，而且也给开发商们及地方政府一个威慑。如果能长期有效打击屯地，对稳定楼市意义重大。
楼价长期将被调控
潘石屹表示，清理闲置土地连同中央加大保障性住房政策、住建部对预售收入监管办法，以及银行贷款紧缩政策，这四个因素共同发力，会造成两方面的影响：一是增加了市场上住房的供应量，供应量增加直接影响价格；二是加剧了开发商资金的紧张程度。因为，开发商降价的前提是资金紧张，企业资金链条紧张比其他任何降价因素压力都大。此外，今年上半年房地产投资增加达38.1%，达到历史最高水平，开工量加大也会增加住房的供应量。“受这些因素的影响，未来一年楼价有很大下跌的压力。”
不过，沈锐培则认为，对闲置土地动工到商品房上市需要一两年的时间，短时间内不能增加供应，而且土地政策对买家没有直接影响，所以短时间内对楼价不会产生太大的影响，土地政策需要与其它政策配合才能发挥应有的作用，而且是一个长效的机制而不是一两次的突查。
信息时报记者 罗莎琳
2问 闲置土地整治是否动真格？
会动真格但效果尚待观察
就在土地问责“大限”将至之际，9月份，广州市城乡建设委员会突然召开珠江新城闲置地块综合整治工作会议，公布了24块闲置地块情况，并要求各业主自扫门前雪。业内众专家表示，国土资源部宣布的9月问责或许只是一个过场，动真格的可能性应该不大。
业内资深专家韩世同认为，政府若要动真格就需要对所有闲置用地真的问责，真的查处。但是，从目前情况看，政府对很多闲置土地的处置和解释也仅仅是轻描淡写。从国土资源部目前的态度可看出，清查闲置土地可能仅是“雷声大雨点小”，或是走走过场。
中原地产项目总经理黄韬表示，对于清查土地仍然存在许多变数，不同的城市，不同的地块，都可能会有不同的方式去对待。政府在清查土地上的确是会动真格，但不会有爆炸性的动作。
房地产专家谢逸枫表示，此次国土资源部从调查到通报清理闲置土地，再到监督地方政府执行政策情况这三方面来看，土地整治风暴表面上是动真格，但并没有任何实质上的动真格。首先，没有出台具体的清理计划和具有惩罚性的措施；其次，地方政府在执行上存在“手下留情”的现象，清理工作难以开展；最后，造成空置土地的因素复杂，原因既有政府也有开发商，导致清理空置地块工作一直纠缠不清，甚至导致部分地块的清理不了了之的现象。
信息时报记者 张金娜
3问 广州有多少闲置土地？
国土局称共清查出逾200宗
广州究竟有多少闲置地块？广州市国土房管局相关人士日前表示，此前传出的“黑名单”中所包含的广州54宗闲置地块情况属实，而且真实的数量远不止于此，截至今年年初，广州已统计明确的闲置地块超过200宗，国土部艰难调查到的闲置地块，或许仅是冰山一角。
闲置地块有200多宗
据此前公布，1457宗闲置地块“黑名单”中属于广州的共有54宗，涉及用地总面积192万平方米，总出让金额约5.87亿元。其中，34宗是住宅用地，约占六成；20宗是商业用地。最大的一宗闲置用地位于花都，占地面积达32.21万平方米。
广州市国土房管局副局长黄文波在接受媒体采访时指出，广州54宗闲置地块中，近六成已经处理完毕。但广州的目光不只是盯着这54宗闲置地上，而是全部清理。他表示，广州今年开始清理自1992年以来有偿土地使用后出让的所有地块，一共清查出200多宗闲置地，此次公布的54宗闲置地也包含在内，并计划在今年处理完毕。
最长闲置达十余年
据介绍，被列入名单的闲置土地遍布广州的各个区域，从约定开工时间看，不少地块的闲置时间已经长达10余年，闲置时间最短的也有4年。
其中，据网易调查发现，珠江新城靓地L2这幅项目名为“瀚御”的地块由于合同纠纷烂尾8年，随后继续闲置4年，这块“沉睡”了12年的CBD靓地已被列入国土部与银监会清查的1463宗闲置土地“黑名单”中。此外，天河华景新城附近的一幅住宅地，至今已闲置了13年。该地块1997年2月签订出让合同，建筑面积2.82公顷，土地款131万元，约定动工时间为1998年2月，约定完工时间为2001年2月，但至今地块仍在“晒太阳”。
有业内人士分析，就此前公布的54宗闲置地块来看，用地面积近192公顷，但总出让金额连6亿元都不到，以容积率为2计算，平均楼面地价仅约153元/平方米，土地成本相当低廉。从目前广州的地价水平看，这些地块早已升值几十倍。
信息时报记者 徐凤
4问 如何界定闲置土地？
早有规定但真正执行者少
对于闲置土地的定义，及如何界定地块是否开工，政府部门是有着明文规定的。根据《广州市闲置土地处理办法》，闲置土地主要指超过国有土地有偿使用合同约定，或者建设用地批准书规定的动工开发期限，未动工开发建设的；已动工开发建设，但开发建设的用地面积占应当动工开发建设总用地面积不足1/3，或已建设投资额（不含土地取得成本）占总建设投资额（不含土地取得成本）不足25%，且非因不可抗力、政府及其有关部门行为中止开发建设连续满1年的等等。
在现实中，违反这一规定迟迟未有开工的地块，在广州多不胜数，特别是在老城区，甚至有开发商取得地块后囤积10多年都没有进行开发。按照政府的相关规定，这些超过两年未动工的闲置土地都要被政府收回。但现实中，因为这一原因而被收回的地块寥寥无几。同时，有中介机构负责人曾对记者表示，在过去的10多年，开发商的盈利主要靠“涨”，其中就包括房价的上涨和地价的上涨。囤地，对开发商来说就意味着坐收巨额的利润。
不少业内人士表示，界定地块是否动工其实非常简单，但如何处置，关键还是靠政策的执行。而且，以往闲置的地块，很多是由于权属未清、债务纠纷、拆迁补偿等种种问题而造成“被闲置”的情况，另外，开发商也通过种种关系与政府部门进行沟通，要求延迟开发，也导致了政策的难以真正执行。
信息时报记者 李东元
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