房屋拆迁纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：王大治律师 禹汉军 朱寿全律师
2009年6月第1版　32开　平装

第一篇 土地征收

第五章 集体土地征收补偿、安置

41、小产权房

生活实例

　　2002年7月，画家李玉兰与农民马海涛签订了房屋买卖协议，约定购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋八间及院落，房屋价款45000元。后来，宋庄要重新规划产业园区和道路，很多农家院落面临拆迁，按照现在的房价，房主会得到巨额的拆迁补偿。于是，2006年12月，马海涛向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，返还房屋。2007年12月，法院判决认为，房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋，但法院同时认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，应对李玉兰的经济损失进行赔偿。判决马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款93808元。在房屋合同被判无效后，李玉兰提出反诉，要求马海涛赔偿经济补偿金48万元。经审理，法院认为，李玉兰作为买受人的经济损失，其金额的计算应该基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。最后，法院判房屋所有人马海涛赔偿买房李玉兰经济损失185290元，约占房屋市值的70%。

关键词解析

　　该案中，由于出卖人和买受人的合同违反法律的强制性规定而归于无效，但出卖人明知该房屋不能出售，但为了谋取不当利益而为之，存在一定的过错，因而也应承担一定的责任。近年来，小产权房在全国范围迅猛发展，据国土部门不完全的统计，截止2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米，其中有很大比例是农民在宅基地建房然后出售。　　

　　尽管国家有关部门多次出台文件，禁止城市居民到农村购买宅基地和建于其上的民房。但小产权房仍然游走在法律的边缘，在全国范围蓬勃发展。

　　“小产权房”，泛指由乡镇政府、村委会、开发商或者农民等联合或单独在农村集体土地修建，对外出售，但不能取得合法产权的商品性住宅。严格来说，“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会生活中约定俗成的一种称谓。

　　《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”明确规定了农民集体所有的土地不得进入土地一级市场。《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，规定：“……不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。”《关于加强农村宅基地管理的意见》也明确禁止为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

　　司法实践中，根据《合同法》第52条关于“违反法律、行政法规的合同无效”之规定，及最高人民法院《关于适?lt;合同法>若干问题的解释》第4条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，一般认为：法律、行政法规才是判断合同效力的依据，目前法律、行政法规并没有对禁止购买“小产权房”作出规定，但人民法院通常仍认定购买“小产权房”的合同无效。但具体案件中，法院也对“小产权房”进行具体区分：如果系经过规划部门规划的、主要为旧村改造项目的小产权房且将来能取得房屋所有权证的，因是合法建造，根据物权法的第30条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，应认为出卖人对房屋享有物权，也就有处分的权利，因此将房屋出售的，合同为有效；如果未经行政部门许可或部分许可，系经出卖人私自建造，则为违章建筑，依法应予拆除，不得买卖，因此应认定合同无效。

　　由于农村房屋买卖纠纷案件层出不穷，许多地方政府已经出台了集体建设用地使用权流转管理办法，这些办法突破了《土地管理法》的规定，如广东省于2005年10月1日开始实施《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，北京市出台了《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》，在延庆、怀柔两个区试点。