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多伦多转让楼花的现金流和投资回报率

浏览次数:1785   更新日期:2015-04-22 18:03:42

多伦多目前的市场,投资房子几乎没有什么现金流,包括Condo(高级公寓),Condo投资虽然容易,但升值潜力比较差。不可否认,如果只是笼统地谈论多伦多整个的Condo 市场,出租的话是几乎没有什么现金流,而且很多老旧的Condo 和地点差的Condo 这么多年几乎没怎么升值。投资Condo,地点尤其重要。而买Condo楼花,等待的时间太长,4、5年时间中可变因素太多,风险其实不小,关键价格也不便宜,买总价高的Condo楼花尤其不合算。

仔细分析现金流的话,出租没有什么现金流是指账面现金流,但因为现在贷款利率比较低,还贷款部分中本金积累的净值现金流还是比较可观的,回报率远大于银行的定期储蓄利率。至于投资什么样的Condo,其实最赚钱、最有效率、回报率最高的是买一些快要交楼或者已经拿钥匙的转让Condo楼花,它的好处有以下几点:

1. 转让价低于市场价很多;

2. 可以马上看到房子,没有远期交房的各种风险;

3. 趁现在贷款比较容易,马上搞定房贷;

4. 很快可以出租,好多万定金不用闲置4,5年,可以马上钱生钱,积累资产净值,净值正现金流目前是很可观的;

5. 产权过户后随时卖房变现都很容易,不像楼花非要等4,5年后才能卖出价值。

6. 产权过户后,只要持有一段时间再卖出的话,盈利部分按Capital gain 交税,比炒卖楼花少交一半多的税。

第一条“转让价低于市场价很多”,是因为楼花转让,建筑商基本都不允许公开打广告(抓到是要罚钱的),只能私下找人转售。这又不是转让件几十块钱的衣服,几十万的房子哪那么容易在小圈子里买卖的,所以转让楼花必须低于市场价不少去转让,才会有人接手,这跟私卖房子都卖的很便宜一个道理,转让楼花还是转让图纸或者时间很短必须转,私卖难上加难。而这对于懂行的投资者来说则是个大好的投资机会。

至于如何找到远低于市场价的转让楼花,只有找一些很有经验专业人士,通过特殊渠道才能找到。举个例子,一个Condo楼花是在多伦多市中心,离多伦多大学、金融区、五大医院都很近,出租非常抢手,500多尺一室的房子可以租到1800块。跟转让的楼花类似的现房,在周围区域的市场价格至少是大约42万到43万。这个楼花转让者是6年半前买的一手楼花,现在因为贷不到款只能低价转让。这个楼花买下后可以马上拿到房子自住或者出租。出租头2年每月有184块的现金流,再通过本金的积累,5年靠租金就挣了3万8千块,这就是 “可观”的含义。

最关键的是,这个在寸土寸金的多伦多市中心地点的新Condo,每年房价只要上涨5%,通过房贷的杠杆作用和本金回报,就可以达到5年后投资增加1.5倍(150%)的回报。

说到投资,就是讲究用钱赚钱,而且要用尽量少的钱赚最多的钱,即最大限度地追求投资回报率,当然这个最大限度是指在可控风险范围内。既然这个转让楼花的买价比市场价低不少,那持有期间就不能让这个差价睡大觉,得通过增加房贷的方式把差价取出来,取出的钱可以再滚动投资到下一个项目中去。

选择楼花的几个重要因素:

一、地点(location) 在选择买房地点时,交通,购物,上班,上学是通常要考虑的。一般来说,他们喜欢把地点选在比较好的区域。好地区的特点是房屋质量好,学校质量好,社会治安好,居民素质较高,交通发达,购物方便。在多伦多,同类房屋在不同地区有不同价格。据统计,中国人买房子在多伦多东部的居多。

二、价格(price) 房屋价格由地点,房屋类型和面积决定。多伦多的Scarborough区,房价相对便宜一些。通常情况下,打算花15万加元以下的买主,买两间bedroom的公寓房比较合算;20万加元左右,可以买到三间bedroom的townhouse;30万加元左右,可以买到三间或三间以上的独立屋。有些两间bedroom的公寓房,五,六十万加元就可以买到,但管理费较高。

三、类型(type) 买主都有自己买房的目的和用途。不同类型的房子特点不同。有些人买下房子没有时间管理,或不想为房屋管理费心,如冬天扫雪,夏天锄草等,可以选择买公寓楼。公寓楼设有房屋管理处,房主每月要交纳管理费。公寓的另一个特点是楼内有24小时的保安人员值班,进门要刷卡,安全性好;楼内还有健身设施,如游泳池,桑拿室,台球室,乒乓球室,保龄球室等。使用这些设施不用另交费,全部包含在管理费中。有些人喜欢种花种菜,就要选择带前,后院的房子。如果买房是为了出租用,打算完全出租给别人住的房子买公寓较好,自己住,只一部分出租的房子,买独立屋较好。因为独立屋大,地下室也大,还有自己的车库;有些做生意的人,买房子是给别人看的,就要选择又大又好的房子。

四、买房前,买卖双方要签一个合同合 同是由买方经纪人写的,写好后,卖方可修改。有经验的房地产经纪人能写出好的合同,从而给买方带来很大利益。好的经纪人还可以根据买方的经济状况和买房需求,帮助选择地点,价格和房屋类型,并提供好的首期款和银行利息。
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