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加拿大房地产交易步骤,购房流程

浏览次数:2166   更新日期:2015-04-22 18:01:59

在多伦多买房与在加拿大其他城市买房过程一样,主要可以分为六个步骤:加拿大房地产交易步骤,购房流程

加拿大房地产交易步骤:

随着中国房地产加大调控力度,越来越多的中国内地买家来多伦多购买物业,很多人会问到,(没有加拿大身份)还没有移民的人是否可以在加拿大买房。答案是:无论您是否移民加拿大,您都可以在多伦多买房。

1. 贷款

不是加拿大本地居民一样可以申请贷款,但是银行一般都会要求持外国人身份的买家支付房价的35%或以上作为首期,除此以外,银行还必须要求买方本人与银行签署贷款文件。

2. 买房合同

买房可以通过传真方式签署文件或者授权委托代理人(POA)代为签署买房合同。

3. 卖房

卖房过程涉及到税务处理,对于加拿大居民,自住屋(Main Residence),可以免资产增值税。而外国人(加拿大非居民)就必须交付资产增值税(房屋增值)。

非居民在出售房屋时必须通知加拿大税务局(填写一份清税证明书Clearance Certificate),用来确认应物业增值须交付的税款。该证明会同时发给买家和卖家,以保护买卖双方的利益。卖方若未按此规定行事,那么买方可能有责任承担卖方所欠税款。

卖房亦可授权委托代理人(POA)代为签署卖房合同。

4.在加拿大开立银行账户

如果是贷款买房,必须在加拿大银行开设相应帐户,银行帐户必须在加拿大境内激活。

若想在加拿大买好房屋,加拿大房地产交易步骤的过程应该清楚,房子不仅是安居的住宅,还是一笔看得见的投资,初次在海外购房置业的人通常不了解买房过程中会发生的问题及买房的程序步骤,往往最终买到的房子都是有问题的。

步骤/方法:

第一步:卖方房地产主决心卖出房产,与某一地产公司(及某一地产经纪)签署代理销售合同(LISTING CONTRACT),正式建立委托人(卖方房地产主)和代办人(此地产公司)的关系,并列明合同细节(双方的承诺)。

主要内容:委托人授权此代办人将其列定的房地产以双方同意的价格列入MLS,并同意在代办人成功找到买主、成功导致一可执行的买卖合同的签署的情况下付给代办人佣金,佣金量由卖主与经纪协议后列入合同内;此地产公司(地产经纪)同意作卖方房地产主的代办人,并同意除卖方地产主允许的情况下,不接受买主的任何报酬。合同内同时列明卖方经纪将以上述佣金的多大一部分作为付给带来最终买主(导致合法出售合同)的买方经纪之报酬以鼓励地产业其他经纪与之合作。

重要概念解释:

MLS(Multiple Listing Service):是由加拿大地产业协会管理的、各省地产业协会支持的地产业专用数据库。不仅提供现今上市的地产信息,并有每处地产多年来的历次销售记录、政府估价等资料。美国也有同名的数据库。实际上,因为INTERNET的普及。公众可以通过MLS网站查找上市地产广告,所以MLS的覆盖面是全球性的。

合同(Contract)的概念及法律上对合同的约束:从法律角度说,合同即是承诺。可以是单方向的,也可以是交换或双方向的。合同的建立有七个基本因素:提议、接受、代价、合法意向、能力、合法交换物、真实允诺。根据这七个因素的具体细节,所有合同可以分归五类:可执行、不可执行、可无效、无效、非法合同。只有可执行合同完全受法律保护。

第二步:卖方房地产主填写陈述文件表格透露此房产的关键信息。卖方经纪获取多方面详细资料后将此房产列入MLS数据库。

第三步:买方经纪搜索MLS数据库,发现此房产列入市场,如果适合买主顾客的要求,经纪向买主介绍此房产。(买主在看房之前应先在银行取得贷款利息保证和最高贷款额以保证有足够财力购买所看的房产。)

第四步:买方经纪与卖方经纪安排时间,买主看房。

第五步:买主提议并出价购买,买方经纪协助起草合同(CONTRACT OF PURCHASE AND SALE)。卖主可以接受买主的出价及条款,也可以还价并在合同中加上其他保护自己利益的条款。双方彼此还价及谈判后达到共同满意的价钱和条款,签署的合同在法律上开始有对双方的约束效应。

第六步:免除条件。因合同中一般都有需要免除的条件,比如买方需银行贷款、需验房师出具令买方满意的验房报告等,直到所有条件全部清除之后,此合同才有真正完成的可能。需要注意的是如果合同中存在任何一条件给予一方无客观理由也能主动退出的控制力,这样的合同便属于可无效合同,没有法律上的约束力。然而,某些条件下可以注明仅有益于买方或卖方,这样注明的意义是受益的一方可以自行决定免除该条件以完成合同(重要前提是即使此条件未满足,合同仍可以完成);而另一方无权以这样的条件未真正满足为理由拒绝完成合同或拒绝履行合同中之其他承诺。

第七步:免除条件后,双方已完全受法律约束,必须完成合同之约定。基於这样的信心,各自可以安排搬迁等事宜,联系通知各自的律师或公证人以完成产权及金钱的交接。

第八步:COMPLETION DATE 所有必要的款额从买方或卖方及其贷款银行转出,按已有合同和服务收费约定分至卖方及其原贷款银行、政府机关、双方经纪、卖方律师等。旧按揭(mortgage)从产权(LAND TITLE)上取消。产权正式转至买方名下,新按揭(mortgage)注册于产权上。地税等项目需要以ADJUSTMENT DATE 为分界分别承担,多退少补。买主应注意提前购买房产的地震、火灾等保险。因为在法律上,所有风险都从这个日子开始转成新房主的责任了。

第九步:买方经纪从卖方取得钥匙,在POSSESSION DATE当日交给新房主。卖方应在POSSESSION DATE 之前搬出,以便买主能够在POSSESSION DATE当日搬入。新房主检阅房产。

加拿大楼花买卖交易流程

提交护照影印件,填写购买意向单,包括选择单位楼层房号,开发商据此完成购买协议书;

双方签署购买意向书,并交付5000加元;

10天冷静期。其间如果买家改变决定,可以签署解约书,5000加元退回买房;

10天冷静期后,合同即告城市成立,交付第一笔定金;5%购楼价-5000加元;

开发商销售团队为买家申请加拿大银行贷款,一般可为购楼价的65%;

3个月后支付第二笔购楼价15%定金;

6个月后支付第三笔购楼价15%定金;

秋季入住,其间开发商开始在市政府办理大厦注册手续;买家落实贷款;

大厦注册完成后,买家聘请当地律师办理产权交接,银行放款,完成交割。

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Identify the Suite to purchased

Two pieces of ID - Drivers Licenses and Passport would be ideal

DEPOSITS: For Canadian Citizens and PR(本地人和新移民)

Initial Deposit cheque of $2,000 made out to Folgers Rubinoff LLP in Trust. For the 10 day rescission period

Deposit 2: 5% less $2,000 after 15 days from signing APS;

Deposit 3: 5% after 45 days;

Deposit 4: 5% after 75 days;

Deposit 5: 5% on Occupancy

For Foreign(海外购买者)

Initial Deposit cheque of $2,000 made out to Folgers Rubinoff LLP in Trust. For the 10 day rescission period(存钱到律师账户)

Deposit 2: 10% less $2,000 after 15% from signing APS;

Deposit 3: 10% after 45 days;

Deposit 4: 10% after 75 days;

Deposit 5: 5% on Occupancy

All Deposit Cheques made out to: Folgers Rubinoff LLP in Trust

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