婚前全款购买的房产

一方全款出资购买，且登记在自己名下，不论购房款是自己支付的还是父母支付的，明显属于婚前个人财产。

一方全款出资购买，但登记在对方名下的，需要具体情况具体分析：比如双方是否有关于房产的协议，登记在对方名下的原因等。一般来说，有两种可能，一种就是完全赠与对方，另一种还是双方共有。

双方出资，登记在双方名下，应属于共有。一方全款出资购买，登记在双方名下，一般来说也属于共有。双方出资，登记在一人名下，同样需要分析案件的具体情况，要结合登记在一人名下的原因来判断分析。

有贷款或借款的房屋

夫妻一方婚前签订房屋买卖合同，婚后用夫妻共同财产还贷，房屋登记在首付款支付方名下的，离婚时该房屋由双方协商处理；如果不能达成协议，人民法院可以判决该房屋归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。

婚前双方一起支付首付，婚后共同还贷的，为共同财产；如果支付首付和偿还贷款都在婚后，一般即认定为夫妻共同财产。

婚后全款买房不一定共有

婚后买房，即属于婚姻存续期间添置的财产，一般来说均属于夫妻共同共有财产，但也有例外：由双方父母出资购买的房屋，产权登记在一方子女名下的，该房屋可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但双方另有约定的除外。

一方以婚前财产出资购买的房屋，登记在自己名下，仍属于个人财产。由一方父母出资为子女购买的房屋，产权登记在出资人子女名下的，视为父母只对自己子女一方的赠与，该房屋应认定为夫妻一方(登记方)的个人财产。

四种情形有特例

有四种在离婚诉讼中房产不予处理的情况：
第一，农村宅基地上违法建造的小产权房。
第二，离婚时尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋所有权后可另行诉讼解决。
第三，夫妻双方只有这一处房屋，且尚有贷款没有还清，双方都要房屋所有权的。待贷款还清后可另诉解决。
第四，夫妻居住的房产登记在第三人名下的。因涉及案外人，一般会另案处理。

原载北京娱乐信报 作者 朱迪