■集体签约无疑在与开发商“讨价还价”时掌握一定优势

　　上周日，8位购房人委托律师按约定来到名为“依莲轩”的楼盘与开发商商谈收楼事宜。加上此前已经出现多个楼盘集体签约“事件”，作为买房“团购”最重要的两个环节，集体签约与集体收房均在本市房地产市场“现身”。

■集体收房：业主希望通过集体力量“少吃亏”

　　据了解，在接到开发商发出《入住通知书》后，“依莲轩”的购房人就开始通过互联网进行联络，约有20位该项目购房人准备集体收房。之后，其中8位购房人共同聘请了北京长济律师事务所的朱寿全主任律师作为代理参与集体收房。虽然8位购房人此次集体收楼与开发商签约的内容有所不同，但对开发商要求的收楼流程，业主们均认为不尽合理：开发商要求购房人先签署有关文件，并交纳剩余房款和包括契税、公共维修基金在内的其他费用与一年的物业费、供暖费后，才能验收房屋。

　　业主与委托代理律师同开发商代表经过多轮谈判，最后购房人的代理律师于7月30日再次向开发商发出《律师函》，对《收楼流程》建议作出适当修改。 业主们要求采取较为合理的收楼程序：核验业主材料→业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明→交纳剩余房款→业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》→业主做综合验收→业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案→开发商与业主协商并达成书面协议→根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议→业主签署《入住交接单》。 同时要求，开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

　　另据了解，8月31日将交房的“静馨嘉苑”项目的业主已经早早地联合起来准备集体收房。据介绍，该楼盘总共300多购房人，已经联手了70余位业主集体收房。而此前，华清家园100余位集体收房， 堪称本市集体收房人数之最。在朗琴园的集体收楼过程中，经过购房人集体与开发商交涉，开发商对签约条款中没有能够兑现的事项作出补偿：9位业主得以减免一年物业费。

■集体签约：集思广益防范风险

　　截至目前，涉及到集体签约的房地产项目有4个：鑫兆佳园、知春时代、丽景馨居与美然动力街区。 作为购房人，“联合”与开发商就合同条款协商，可以集思广益，且几十份甚至上百份购房款集合成巨大款项，无疑在与开发商“讨价还价”时占有一定优势。这是一种购房人“先期维权”的做法。

　　丽景馨居是本市第一个“半途而废”的集体签约项目。参与集体购房的购房人最多时达到近46人。购房人在谈判过程中，提出过一份5条共16项内容的补充协议，开发商对其中部分内容不予认可。 在约定的时间内，双方无法达成一致意见，谈判“破裂”，集体签约最后演变成部分参加“集体”的购房人退房。去年12月，一份包括13条共计50余项的补充协议，在80余位购房人集体与开发商的5轮谈判后最终达成协议。 80余位参与集体签约的购房人选出的5位代表之一的刘先生在介绍签约过程时首先谈到的就是“艰苦”。 刘先生讲，最初购房人集体草拟出一份《补充协议》，在与开发商第一次谈判时，5位代表拿出这份《补充协议》，开发商的第一反应就是：完全不能接受。 双方就《补充协议》是否写进合同进行协商，经过双方的洽商，开发商答应《补充协议》内容可以商量，集体谈判取得初步“战果”。之后的每一轮谈判虽然谈判气氛较融洽，但涉及购房人与开发商之间的利益方面，“双方你来我往，互守城池”，每作出一个让步都经过一番激烈的辩论。

■集体购房是市场不完善的“阶段性”产物

　　集体签约、集体收房被认为是当前房地产市场有待于进一步完善的“发展中阶段”的一项“特殊产品”。北京市律师协会房地产专业委员会委员胡凌律师认为，购房人集体签约、集体收房有两方面好处：首先，会在一定程度上改善购房人的相对弱势地位。参加集体购房的人“心往一块儿想、劲往一块儿使”，彼此间互通信息，相比单个购房人掌握的信息更多更全面。其次，对房地产商也有好处，要求开发商对房地产项目的开发建设和对客户的服务提高档次。胡律师指出，房地产买卖的专业性特点决定集体签约、集体收楼只能是目前市场不完善的“阶段性”产物。集体签约、集体收楼也不能从根本上改变开发商与购房人之间的法律知识、专业信息的不均衡状况。从房地产较规范的国家和地区看，能够真正体现买卖双方平等地位的运作模式是律师代理签约。 北京市有关方面在积极探讨律师代理签约制度的可行性，有望在晚些时候出台相应规定。