赠送花园、阁楼、精装修都可能成为开发商逃避责任的借口
据了解，女性购房往往比较感性，受各种“赠送”诱惑的可能性更大。事实上，开发商所谓的赠送，绝大多数都是业主自己花钱购买的，但由于被冠以赠送的名义，开发商却可以逃避很多售后责任。律师提醒广大女性业主，在对待赠送问题时，一定要保持理智，提高抵抗诱惑的能力。本期解答律师：北京惠诚律师事务所律师袁前岭、北京长济律师事务所律师朱寿全、杨志刚。
案例1
“送”花园可能无法办产权
刘女士：我买了一套一层的房子，当初开发商在楼书里面说会赠送30平方米的花园，所以很快就做了购买决定。但现在发现“赠送”的花园面积只有10多平方米，而且产权证里面还没有标注面积，我应该怎么办？此外，开发商在合同补充协议中签有：“广告宣传资料只作参考，不作法律依据”，开发商的说法成立吗？
袁前岭：刘女士所表述的赠送应该是属于“附条件赠送”，也就是说，开发商所赠的花园是在刘女士购买该套商品房的前提下进行的，既然刘女士已经购买了房屋，那么开发商是应该按承诺赠送花园的。
但根据相关的房地产法律，开发商赠送刘女士30平方米的花园，实际上是赠送了30平方米的土地使用权，这显然是侵犯了其他住户的合法权益，所以，购房人在遇到这类赠送时，一定要将潜在的法律风险及违约责任写进购房合同，以免发生纠纷时，有理说不清。但即使如此，花园的面积也不能计入产权，业主只有使用权。
北京长济律师事务所杨志刚律师：由于开发商在楼书中所作的“赠送30平方米花园”的承诺，对刘女士订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定都有重大影响，因此开发商在楼书中关于赠送花园的允诺应当认定为商品房买卖合同的有效内容。据此，开发商在合同补充协议中约定的“广告宣传资料只作参考，不作法律依据”应认定为无效条款。
■法规索引
楼书也可视为合同
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》相关条款
杨志刚律师：按照相关规定，所谓的赠送花园实际上是将小区的一部分绿地的使用权划分出来交由一层住户使用、管理。
再加上土地使用权在房屋所有权证书中不作具体面积标注，因此即使开发商在合同中约定赠送花园，该花园也不能办理相应的产权证书。
此外，只要购房者能够证明楼书等宣传资料对订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定都有重大影响，则这些宣传资料中所包含的内容应当认定为商品房买卖合同的有效内容。
案例2
“送”阁楼约定费用是关键
陈小姐：我打算买一套带阁楼的房子，售楼小姐对我说，如果在这个月底签订购房合同，可以赠送给我一个阁楼，否则这部分面积就要交钱，虽然这个项目的价格要比其他项目高， 但赠送阁楼这一条的确很吸引我，不过我又听人家说，房屋高度不超过2.2米是不计算面积的，请问，我应该怎样保证我的利益不受侵害？
北京长济律师事务所朱寿全律师：据了解，很多开发商所谓“赠送”阁楼，实际上是以一定比例将顶层加价后再出售，因此，消费者购买“赠送”了阁楼的顶层，其实还是自己掏钱变相买了阁楼。由于阁楼不同于普通楼层，在购买带阁楼的商品房时，应当从以下几个方面考虑，来保证自己的利益不受侵害：
一、就阁楼的产权登记问题同开发商在合同中进行约定。一方面，阁楼高度等于或高于2.2米的部分应计算其建筑面积，这部分面积应要求开发商保证能够进行产权登记；另一方面，对于阁楼中高度虽然低于2.2米、但有使用功能的部分，也要在房屋权属登记中明确其相应权利的归属，以避免将来引起其他业主的争议。
二、在签订合同前，对于楼梯等配套设施、装修程度以及防水处理问题要问清楚，然后将开发商的承诺写入合同。实践中，有些楼盘的阁楼与成品房的交房标准有较大差距，还有一些楼盘顶层与阁楼之间的楼梯需要购房者自行购买或另外付款，购房者一定要在合同中把这些问题约定清楚。
■法规索引
商品房按套销售
《商品房销售管理办法》第十二条规定：“开发商在卖商品房的时候，必须按套销售，不得分割拆零销售。”
杨志刚律师：为了吸引购房人的目光，开发商往往会采取各种优惠措施：购跃式房送露台、购顶层房送阁楼、购房送小储藏室等等。在寸土寸金的今天，这样的赠送很容易蒙蔽了消费者的眼睛。但根据上述条款，露台、小储藏室和阁楼这些空间只能与房屋一起销售，且不能计入房屋销售面积。当消费者在遇到这类“赠送”时，一定要注意比较相似户型的价格，不要把本该属于购房范畴的东西，当成了占来的便宜，从而影响了对房屋真实性质的判断标准。
案例3
“送”家具切记索要发票
王小姐：我在南城买了一套房子，有个项目的开发商说买房送全套装修和家电，我当时觉得挺实惠的，于是就买了下来，但入住后没多久，发现开发商所送的空调、抽油烟机都出现了问题，我找开发商，开发商说“我们只是赠送，不保质量”，请问，开发商的这种说法合不合理，我应该怎么办？
朱寿全律师：赠送精装修引起纠纷非常普遍，而赠送花园、阁楼、户口等各种促销手法所引出的纠纷也是层出不穷，他表示，赠送对于开发商而言，是规避责任和吸引客户的有效法宝，而对于消费者而言，则是掉入陷阱的第一步，诱惑背后往往暗藏玄机。事实上，“羊毛出在羊身上”，表面是赠送，开发商一定会在商品房的售价上找到平衡。
在这个案例中，开发商所讲的“赠送不保质量”是不正确的。装修和家电虽然是赠送的，但开发商仍然应该承担瑕疵担保责任。一旦开发商促销赠送的物品存在质量问题，而导致业主受到损失，开发商就应当承担“修理、重做、更换”，或“赔偿损失”的民事责任。
但是，由于是赠送品，因此这种瑕疵担保责任要低于一般出卖物的瑕疵担保责任，更低于违约责任。如果要求赔偿损失，只能向开发商要求发生故障赠品市场价值以下的赔偿。此外，为了保证自己的权利，业主应该在收房的时候，向开发商索要涉及精装修项目的有关凭据，比如向开发商索要赠送的家具的发票和保修卡。
■法规索引
可向装修单位索赔
《消费者权益保障法》第十一条
杨志刚律师：无论是装修还是家电，都有质量保修期，业主接受了赠送，那么开发商对赠送品所有的权利也一并转移给了业主，这其中就包括向装修单位、家电提供商的质量责任的追索权。根据上述条款，业主可以在赠送的装修和家电出现问题后，要求装修单位和家电提供商承担质量保证责任。
《消费者权益保障法》第二十一条
杨志刚律师：根据该款规定，开发商应当按照国家有关规定或者商业惯例向消费者出具购货凭证或者服务单据；消费者索要购货凭证或者服务单据，经营者必须出具。
专题采写/本报记者张家齐
附表
预防范本
| 示范条款1 |
情况描述：楼阁面积为----平方米，其中层高高于2.2米的部分为----平方米，
每平方米价格为----元。甲方（即开发商）承诺该部分面积将计入房屋面积，
可办理产权登记；层高不到2.2米的部分为----平方米，其中具备使用功能的
部分为----平方米，每平方米价格----元。甲方承诺该部分面积的使用权归乙
方所有，且没有争议。 |
| 示范条款2 |
交付标准：楼阁的交付标准为----；其中装修标准为----；防水处理程度
为----；甲方承诺按照上述标准交房，而且乙方所交房款中已交上述费用，
交房时无需为阁楼及其配套设施另行支付款项。 |
| 示范条款3 |
违约责任：如果甲方交房时阁楼面积在----平方米以内，则甲方应承担违约
责任，每平方米应该补偿----元。 |
| |
律师点评：建议合同中约定赠送的阁楼实际面积多大，计入产权的面积有多
大比例。不计入产权的有多大。每平方米的价格应该是多少，便于今后索赔。 |
律师支招
| 防范1 |
北京长济律师事务所朱寿全律师、杨志刚律师：应该把精装修条款作为开发商应当提供的附属设施，
加以约定而避免使用“赠送”的字样。因为一旦写成赠送，开发商就有可能规
避责任，使得业主的正当权益受损。 |
| 防范2 |
北京长济律师事务所朱寿全律师、杨志刚律师：一定要在合同中详细约定精装修的细节，约定所采用的
相关产品的名称、规格、型号、颜色、档次或单价等直接关系到产品价格或质量的条
款，作为处理纠纷的依据。 |
| 防范3 |
北京长济律师事务所朱寿全律师、杨志刚律师：注意开发商在约定精装修时所使用的隐蔽性条款，例如
“如果在装修时购买不到该产品，开发商有权用同档次、同品质的产品或材料替换”,
由于该约定并未注明所替换的产品或材料占全部产品或材料的百分比，这样的条款
就成了精装修约定中的陷阱。建议详细约定替换品的品牌，防止开发商钻空子。 |
| 防范4 |
北京长济律师事务所朱寿全律师、杨志刚律师：开发商向业主交付房屋时，业主不仅要对赠送的精装修
进行验收，还应当向开发商索要涉及精装修项目的有关凭据，比如房屋装修合同、
家电购买发票、质量保修单、使用说明书等等。 |
