开发商无权要求签订委托书、物业合同，可与公证人员共同收房
本期解答：北京长济律师事务所朱寿全律师、北京京伦律师事务所王立宏律师、惠诚律师事务所袁前岭律师
案例1
即使购房合同有明确约定开发商也没有权代收契税
袁前岭律师：开发商把缴纳契税和公共维修基金作为入住领钥匙的前提条件，是错误的，因为无论是依据法律还是王先生和开发商之间的合同，开发商都不享有这个权利。其次，北京市相关政策明确规定从今年1月1日起不允许任何单位代收契税，王先生可以向开发商表示该约定违反了法律的强制性规定，属于无效条款。
由于开发商要求在交付房屋前交纳上述费用和签署《委托书》，超出了法律规定和购房合同约定的范围，因此，即使王先生拒绝收房，也是属于开发商没有按时向王先生交付房屋，必须承担逾期交房的违约责任。
王先生：我们是某小区的业主，开发商在我们去办理收房手续时告知，只有签署了开发商出示的“委托协议”，并且把公共维修基金和契税等费用交给开发商，才能办理入住手续和领钥匙。请问律师，如果拒绝签署该协议，可能产生怎样后果？
案例2
如果在2004年前签合同分期综合验收合格应收房
朱寿全律师：根据国务院文件，从去年7月1日起取消住宅小区项目竣工综合验收，虽然这能避免重复验收，但综合验收取消后，对后期的物管、小区交通、通邮、绿化指标是否达到等，只能靠开发商的诚信，而无法用行政手段干预。
袁前岭律师：如果开发商出具了分期综合验收的文件，而业主认为该小区达不到分期综合验收的条件，那么就需要和分期综合验收文件的颁发部门了解相关情况。开发商要求业主在收房前必须签物业合同的行为，不应该得到法律的支持。如果因此导致业主延迟收房，开发商必须承担逾期交房的违约责任。但注意保留开发商要求崔先生签署物业合同时的相关证据，包括录音、现场证人等等。
崔先生：我的购房合同中约定：“商品房经分期综合验收为交房条件”，现在开发商通知我去收房，但在现场我发现目前小区的绿化，邮箱，道路都还没有搞好，我可不可以拒绝收房？此外，开发商要求我三年不得更换物业公司，如果我不签物业合同，他就不交钥匙，这种情况我应该如何处理？
案例3
保修条款低于法定最低限可向市建委相关部门投诉
袁前岭律师：依据《房屋建筑工程质量维修办法》第六条、第七条和《城市房地产开发经营管理条例》规定，开发商约定的条款不得低于法定最低保修期，否则属于无效条款，吴先生并不需要和开发商作更多的谈判。
王立宏律师：购房者如果发现《住宅质量保证书》上所承诺的保修时间不符合有关规定，可以先找到相关的法律条款出示给开发商，如果开发商仍然拒绝，可找市建委相关部门投诉处理。
朱寿全律师：如果要起诉，无须要求其出示不交钥匙的书面证明，但应该保存开发商已经盖章的《住宅质量保证书》作为日后起诉的证据。
吴先生：开发商上周通知我收房，但在开发商出具的住宅质量保证书中，注明了屋面防水保修三年，管道及线路保修半年。据我了解，国家规定这两项的保修期限分别应该是五年和二年，请问律师，这样的质量保证书我可以不签吗？如果谈判后开发商仍执意不实行国家的有关规定，我们应该怎么办？
案例4
开发商提供的面积实测表并不包含各户详细面积图
袁前岭律师：依据《测绘资质分级标准》和《测绘资质管理规定》的规定，丁级资质的单位也有资格测绘24层塔楼，陈女士如有疑问可到北京市建委了解。
王立宏律师：面积实测表不需要有图，没有各户的详细面积图、公摊面积图是正常的。户型的面积中一般会同时附上总建筑面积、总分摊面积、各户的建筑面积、套内建筑面积、分摊面积、分摊系数以及各个分摊部位的详细面积。
陈女士：我在海淀区买了一套房子，现在已进入收房阶段，开发商提供的面积实测表是一个丁级资质的单位出具的，我想请问一下，丁级资质的单位有没有资格测绘24层塔楼？
此外，该测绘机构提供的面积实测表没有各户的详细面积图、公摊面积图，请问一份完整的面积实测表应该包含哪些数据？
■收房流程
第一步：业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
第二步：业主交纳剩余房款领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
第三步：业主做综合验收，就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案
第四步：根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议
第五步：业主签署《入住交接单》。
关键环节：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
关键环节：收房应验收五项资料：房屋的《住宅质量保证书》（可带走）、《住宅使用说明书》（可带走）、《竣工验收备案表》、面积实测表、管线分布竣工图（可带走）。
关键环节：交房遇到的问题无法在15日内解决的，业主一定要就解决方案及期限达成书面协议，以防止开发商事后不承认。
■实操提示
| 常见情况 |
解决方法 |
发现屋顶有水渍、墙皮开裂、
窗户闭合不严等问题。 |
交接时如实做好双方签字的书面记录，并要求开发商
承诺在一定期限内进行维修。（法定保修期见下表） |
发现房屋有漏水、地板存在明
显裂缝等严重问题。 |
这些问题有可能严重影响今后生活，应拒绝在入住验
收单上签字。 |
感觉小区各方面达不到标准，
且开发商不能提供相关证明。 |
明确指出其不具备交工的理由，并向开发商索要违约
金。(一般来讲，按照已交付房价的每天万分之二来结算) |
收房时遇到的问题在开发商提
供的物业交付核验单中没有列出 |
应在开发商提供的验收单空白处注明存在的问题，写
明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方签字或盖章 |
开发商强制要求签《住宅质量
保证书》或物业合同（如案例2
3），并以此拒绝交钥匙。 |
公证证据保全，带着公证人员证明当时的情形，并将详
细的情形制作进公证书中，该公证证据的效力相当强。
（详见参考范本） |
■保修期限
| 序号 |
维修项目 |
国家规定的保修期 |
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11 |
屋面防水
墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏
墙面、顶棚抹灰脱落
地面空鼓开裂、大面积起砂
门窗翘裂、五金件损坏
管道堵塞
供冷系统和设备
卫生洁具
电器管线
给、排水管道安装
地基基础、主体结构 |
5年
3年
2年
2年
2年
6个月
2个采暖期、供冷期
2年
2年
2年
正常合理使用寿命内 |
■参考范本
商品房收房意见书
（以案例3为根据）
本报以北京长济律师事务所朱寿全律师提供的收房意见书为蓝本，针对收房时经常会遇到的强迫签约的情况，做出了部分修改，以供广大购房者参考。
房地产开发有限公司：
作为《商品房买卖合同》的买受方，本人因贵公司强制要求本人签订《住宅质量保证书》而与贵公司发生纠纷，向贵公司提出如下意见：
一、主要事实
本人于年月日向贵公司购买了一套商品房，贵公司于年月日通知收房。在出具的《住宅质量保证书》中，注明了屋面防水保修三年，管道及线路保修半年。但据本人了解，政府规定这两项的保修期限分别应该是五年和二年。因此保证书不符合政府有关规定，本人没有签收。经谈判后贵公司仍执意不按政府有关规定修改，且不交钥匙造成本人无法进行房屋验收。
二、买受人意见
1、贵公司提供的《住宅质量保证书》违反政府有关规定，本人依法要求贵公司修改。
2、若贵公司对违法（规）行为执意不进行修正，本人仍将依法拒绝签收《住宅质量保证书》。
3、在贵公司既不修正违法行为又不交钥匙致使本人无法进行房屋验收的情况下，贵公司应当承担延期交房的违约责任。
4、请贵公司在五个工作日内答复买受人，否则视为已认可买受人陈述的事实，且同意买受人的意见。
5、本函件在贵公司不签收的情况下，将公证送达。
买受人（签名）： 年 月 日
专题采写/本报记者张家齐
