高回报率广告承诺、售楼人员口头担保，都应尽量写入合同

　　迟迟不来的租金让高回报成空

　　2003年10月，梁先生看到一则产权商铺的广告，广告中承诺只要购买了该项目的商铺，开发商保证每年返还10%的租金。受到高回报率的吸引，梁先生在该项目购买了两套产权商铺（有全款支付和贷款支付），合同规定开发商负责经营，每季度返租金，产权证在一年之内办好，最长延三个月。

　　合同签订后，2004年1月、4月、7月的租金都按时打入了梁先生的账户，高额的回报让他感到非常满意。

　　不料，到了2004年9月底，开发商来电通告，2004年三季度租金因资金问题需要推迟支付，之后又书面通知业主，说要推迟到12月15日发，而2004年四季度和2005年上半年的租金则统一到2005年6月底发放。梁先生为这些迟迟不来的租金感到非常头痛，高额的商铺月供也使得他倍感压力。

　　投资者购买产权商铺过于盲目

　　去年以来，越来越多曾经打出高回报率的商铺项目陷入经营困境，产权商铺则更是首当其冲，业界甚至做出了近两年将是产权商铺项目倒闭年的判断。北京通商商业地产服务机构总经理吴焕贤指出，产权商铺的销售过程中，往往会有不少吸引投资者的烟雾：时髦但空洞的概念，高回报无风险的广告承诺，售楼人员口头上的无风险保证等等，这都使得购房者在购买产权商铺时过于盲目，落入陷阱。

　　北京市瀚文律师事务所主任吴维丁律师分析认为，由于产权商铺投资涉及开发商、客户、经营公司等多方主体和买卖合同、租赁合同等多层法律关系，因此产权式的投资行为远比单纯的房屋买卖行为复杂。产权式商铺纠纷在民法中属于“委托代理”产生的纠纷。开发商把产权出让给业主，业主委托开发商进行经营和管理，开发商和业主两者就形成了委托代理的关系，开发商是代理人即被委托人，业主是委托人。

　　民法中规定，代理人收取佣金只负责代理，但代理的结果好坏和代理人没有直接关系，代理人不承担代理后果。所以一旦出现经营不善的情况，开发商也能够逃避责任。

　　长期投资回报难以保证

　　受到商铺市场负面舆论不断的影响，在刚刚结束的房展会上，商铺展位出现了罕见的冷场。吴焕贤指出，不少产权商铺的开发商以房地产的推广模式进行包装，尽可能卖高价，却不考虑后期经营问题。这样的项目，即使在销售过程中一帆风顺，也往往在后期经营上问题不断，甚至一开业就停业。

　　从商业经营的常识来看，商铺的长期高投资回报是很难保证的，市场随时会出现各类风险，投资者在购买商铺时首先必须有这样的思想准备。

　　但商铺投资也并非没有规律可循，投资商铺，选好地段、价位、时机，充分把握相关政策、了解周边的配套和设施变迁，是投资者保证回报必须关注的课题。而对于被开发商吹得天花乱坠的高回报率，投资者也一定要冷静分析。投资者一定要通过各种渠道详细了解开发商的背景和经营管理公司的实力，看开发商是否具有长期、稳定经营的能力。

　　■案例解答

案例1--如果项目价格偏高警惕自付利息陷阱

　　许先生：我打算购买一个产权商铺，但这个项目的价格要比周边的项目贵。售楼小姐说这是因为开发商已经和红星美凯龙公司签了10年的合同，收入有保障。

　　我们去看房时，也已经看到承租商在做内部装修。现在开发商包租10年，每年返10%（税前），租期满后会按照户型图将铺位分割好交给业主，请问这种投资模式有没有风险？

　　解答：10%的回报率相当诱人，但要警惕开发商是不是通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。举例说明，一个原本只值2万元/平方米的商铺（可以和周边的经纪公司了解这个区域商铺的平均销售价格），开发商将售价提高到4万元/平方米。

　　假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，也就是说，10年后，投资者虽然承租收益为100%（每年10%×10年），共收到租金4万元/平方米，但投资者如果此时将商铺售出，只能卖到2万元/平方米，则在每平方米商铺上的实际年收益也只有：（4万-2万）÷4万元÷10年=5%·年，这其实只比银行存款高一点，远不及开发商宣称的10%年收益率。

案例2--转手经营易出风险慎签委托经营合同

　　时女士：我上周去看了一个商铺项目，现在正犹豫要不要购买。售楼小姐说今后会有开发商下属的一个专业的经营公司进行统一经营，而且这个经营公司可以和我签订《委托经营合同》，请问有没有风险？

　　解答：这里需要搞清楚一个法律概念，时女士与经营公司签订的合同是“委托合同”，这当中隐含比较大的风险。举例说明，这个项目的开发商把商铺卖给业主后，只要他能够按时交房，那么开发商的责任就已经履行完毕。由于是其下属的一个经营公司和时女士签订的合同，而且是《委托经营合同》，即使到时候这个经营公司违约，无法达到合同承诺的高回报率，时女士也只有两个选择：要不就解除委托合同，另找经营者，要不就向法院提出诉讼，索要赔偿。但如果这个经营公司资不抵债（这类公司的注册资本大多数额不高），最后只能是宣布公司破产，业主的损失还是要不回来。

　　建议时女士还是和开发商（不是经营公司）签订一个租赁合同。将商铺租给开发商，再由开发商委托经营公司经营，就算经营公司经营得不好，开发商在合同中承诺的租金，也必须如数返还给业主。

案例3--贷款购买产权商铺银行放贷额度较低

　　张先生：购买某处的产权商铺，银行最多只提供50%的按揭贷款，可后来发现银行对底商的贷款可达到60%.既然产权商铺的前景可观，银行为何不愿多放贷呢？

　　解答：据了解，银行之所以不愿意向产权商铺提高放贷额度，主要是有以下几个原因：首先，买产权商铺和买底商门面截然不同。前者往往是在大商场分割出的一小间，不需要投资人自己经营，但是经营得好不好并不取决于地段，完全取决于商场的经营，风险不可控；后者是沿街店面，风险可控性较强。其次，贷款人购买的产权商铺，是整体建筑不可拆分的一部分，即使抵押给银行，将来银行在业主不能还贷时很难对其实现变现。此外，产权式商铺属于风险较高的投资，其中暗藏的危机主要集中在“商铺卖出去后的经营管理上”，所以银行在对产权商铺提供贷款时相对保守。

　　■常见模式

“包租式投资回报”

　　开发商承诺按时返给固定租金，承诺回报率不等

　　计算方式

　　年投资回报率=固定年租金收入/房款总价

　　（开发商通常以此计算，当中暗含的风险是“年租金收入”能否实现）

　　可能陷阱

　　（1）提高商铺单价，加大投资回报率，开发商从提高的单价中获得较高的利润，从而加大了未来的经营成本，使租金按期收回增加了风险。
　　（2）不按照商业规律进行布局，为将来再次使用设置障碍。

“自主经营式投资商铺”

　　投资人根据开发商的分割面积进行购买，开发商不返租，投资人自主出租，收取租金

　　计算方式

　　年投资回报率=预计年租金收入/房款总价

　　（开发商通常以此计算，当中风险是对“预计年租金收入”的预测是否准确）

　　可能陷阱

　　（1）过高评估周边租金水平。开发商往往会以最好的商铺租金作为计算标准，掩盖了真实的租金水平，投资人很难分析出周边真实的租金水平。
　　（2）没有统一管理，经营无序，预定的租金难以实现。

　　■关键环节

　　购买产权商铺时最难抵抗的就是售楼人员做出的种种承诺，实际上，这些看似板上钉钉的事情，往往在履行起来非常困难，建议广大购房者从以下方面判断这些承诺的可信度：

售后包租

　　判断标准：很多产权商铺的开发商会承诺10-15年的8%-10%的回报率，如果说是2-3年，还可以理解，5-10年，风险就比较大。商铺比较正常的回报率在4%左右，如果超过8%就已经比较危险。从香港的经验看来，投资回报率应为6%左右。

　　预防措施：将关于售后包租的承诺写进合同，如租金多少、包租合同和谁签订、包租的具体形式、租金的支付方式、相关的违约责任等等都要有明确的约定。

有担保

　　判断标准：有些承诺回报商铺用自己的经营收入作担保，然而经营收入是不可知的；有些以抵押过的未完工项目作担保，银行有权先收回资产；即使有项目用集团数十亿元资产作担保，可是投资者很难知道资产状况。这些问题都要问清楚。

　　预防措施：注意担保方的经济实力，考察有没有承担担保责任的能力。值得注意的是，开发商自身资金提供担保是没有任何意义的，担保人必须是合同之外的第三人。

品牌商家入驻

　　判断标准：大型商家入驻的考察，主要看是否签有合同或意向书，有很好商誉的商家不会随意签意向书，也不会同意开发商宣传的。

　　预防措施：这种承诺一般不是十分可信，也很难写进合同中去，最好要看到大型的品牌商家进入的合同等，看合同约定的租赁时间。

　　■合同范本

　　一、关于租金返还事项
　　1、租金数额：元；
　　2、租金支付方式：现金、转账、其他；
　　3、租金支付时间：每季度（月）的日支付；
　　4、违约责任：每迟延支付一天，甲方应当按租金总额的支付违约金。

　　二、关于担保事项

　　公司承诺对甲方（开发商）的履行合同行为进行担保，一旦甲方出现问题无力兑现合同承诺，则由公司以全部资产承担连带责任担保。

　　（开发商能否如约返还稳定租金回报、履行到期交割铺位等约定义务，是投资者面临的重要风险。如果能引入第三方进行担保，可以降低一定的投资风险。）

　　三、关于今后经营

　　1、如果商铺的经营商是开发商指定，则开发商承诺对商铺的商业经营进行监督和担保，确保商铺经营档次。
　　2、如果因开发商的原因导致商铺经营不善，则购房者可选择退房。

（案例3及合同范本由北京长济律师事务所朱寿全律师、杨志刚律师解答与提供。）

　　■律师信箱

可单方撤销委托但需赔偿损失

　　刘小姐：我缴700元办产权已有一年了。每次询问何时办好，开发商总说要等。现在我想自己办理产权证，是否可以用书面通知的方式撤销对开发商的授权，结束双方之间的委托代理关系？

　　律师解答：你对开发商的授权可以随时撤销，依据合同法，委托代理合同的委托人可以随时解除合同，但是你需要赔偿对方的经济损失。

直系亲属代购房也需签订委托书

　　陈小姐：我打算在南城买一套房子，由于我经常出差外地，所以想以我父亲的名义来买房。不过我的父亲今年55岁，刚刚退休。请问这样做可不可行，他这种情况可以办理贷款手续吗？

　　律师解答：按照各银行的相关规定，因为你父亲已经退休，所以无法办理按揭贷款。建议你先和你的父亲签一份委托代理合同，详细约定委托买房的权限事宜，然后再由你的父亲拿着委托书和个人身份证去代理购房。

房屋渗水屡修难止可向开发商索赔

　　潘先生：我收房时发现次卧顶棚有水印，填在收房登记表上，也签了字。

　　后由物业做闭水试验，发现大面积渗漏，并且延伸到了厨房及阳台，经过多次维修，也没有根本解决，一直是渗漏，请问我现在应该怎么办？

　　律师解答：严重的质量问题，你可以提出退房要求，一般的质量问题，开发商有维修的义务，因此给你造成的损失，开发商也需要承担。

延期交房想退房先看是否符合条件

　　蒋先生：我去年贷款买了一套期房，今年开发商延期2个多月交房，我想在收房前退房或是转让。请问如果我退房，法律上如何规定开发商应付的延期违约金？

　　律师解答：建议你先详细阅读合同，看看按照合同约定，你是否已经符合退房的条件。如果符合条件，你可以行使退房的权力，开发商应该退还本金以及合同约定的违约金，因退房而造成的其他损失也可以向开发商索赔。

契税不是入住前提购房人可拒绝收房

　　汪先生：开发商通知我们收房，但现在小区还没有安防系统，其他合同约定的入住条件也没有达到。我是否可以拒绝收房？

　　律师解答：开发商要求你先交物业、取暖、有线电视费等才给你钥匙的行为，如果没有合同的约定，你可以拒绝收房，由此导致的延期交房责任需由开发商承担。

　　专题采写/本报记者 张家齐