购房时需带户口本和身份证，如要过户先拟赠与协议
虽然中国税务学会会长杨崇春日前公开指出：遗产税开征方案未成形，近期开征遗产税绝无可能，但仍有不少父母以未成年子女的名义购房。不少律师也表示，近期经常会有购房人咨询，能否以子女的名义购房，或者是如何将现有房产过户给子女。为此，本期服务版特地邀请到了北京长济律师事务所朱寿全律师、天为律师事务所居永和律师、惠诚律师事务所袁前岭律师答疑解惑。
案例1
如替未成年子女贷款买房父母需办理两项公证手续
张女士：我看中了南城的一套房子，由于我和我的先生感情出现了一些问题，我怕孩子今后的生活没有保障，所以我打算以我孩子（她今年12岁）的名义买这套房子，请问律师这样可不可行，如果是贷款的话我应该怎么做？
朱寿全律师：父母为未成年孩子购买房子的具体程序是：父母代理子女选房，就合同的各项条款与开发商达成协议并签订《商品房买卖合同》。如果是一次性付款，可以直接以孩子的名义购房。不过，由于张女士的小孩是限制民事行为能力人，购房时需张女士代理。因此在订立《商品房买卖合同》时，需带上孩子的出生证或独生子女证、孩子和监护人的图章，在买受人一栏和签字的地方写上小孩的名字，在法定代理人签字的地方签上自己的名字。
这样，一个有效的房屋买卖合同就成立了，相应的房屋产权人将是张女士的小孩。
如果向银行申请贷款，则必须由未成年人的父母与子女一同申请。在我国，公民的民事行为能力分三种：完全行为能力人（十八周岁以上）、限制行为能力人（十周岁以上不满十八周岁）、无民事行为能力人（不满十周岁）。
直接向银行申请贷款，不仅要求当事人具备完全民事行为能力，而且还要求住房贷款申请人有一个相对稳定的职业和较高收入，只有这样才能降低银行的贷款风险。因此，申请住房贷款只能由未成年人的父母来申请。
也就是说，如果张女士要替孩子贷款买房，那么她和她的孩子都应该在《商品房买卖合同》上签名，然后由张女士作为贷款申请人向银行提出借款申请。同时，还需要办理两份公证：监护权公证和不可撤销的承诺书公证，主要是为了证明父母买房给孩子完全是自愿行为以及父母向银行做按揭还钱的保证。上述手续经审查通过，张女士的孩子就可以成为房产的合法拥有者。
注：公证程序和联系机关可登录本报网站http://www.thebeijingnews.com/（查看12月17日B61版）
案例2
如房屋过户给未成年子女父母无权再出售这套房屋
时女士：我和我先生都是做生意的，现在手上有三套房子，其中有两套的产权证已经办了下来，一套的贷款还没有还清。考虑到做生意风险比较大，所以我们打算将现有的两套房屋（有一套贷款没付清）过户给孩子，但听人家说，赠与的手续更简便，请问一下律师，这种说法对不对。
朱寿全律师：如果时女士想把其房子过户给孩子，首先要与她的孩子订立赠与合同，通过这种方式转让房屋的所有权，然后再拿着赠与合同以及相关证件到房屋所在地的房管局办理过户。赠与和过户相比，没有更简便一说，因为房屋所有权人的确认以登记为准，即使是签订了赠与合同，仍然需要办理过户手续。不过，除了已经办过公证的房屋赠与合同之外，办理房屋所有权人变更登记前，时女士可以撤销赠与合同。
需要提醒时女士的是，如果她的孩子还没有成年，一旦办理完毕所有权人变更登记，在孩子成年之前，该房屋将很难再进行所有权人变更。因为《民法通则》第十八条规定：“监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”这就是说，如果房产通过赠与过户到未成年子女名下，在孩子具备完全民事行为能力之前，时女士无权再出售这套房子了。
至于案例中提到的仍处于还贷款阶段的房屋则比较麻烦。在贷款的情况下进行房产交易，一般分为两种情况，一种是已得到房地产权属证书，但该证书根据协议由银行保管，另一种情况是还没有办理产权证书。对于第一种情况，时女士应当首先解除借款合同，还清贷款（已办理房屋抵押登记的，还应办理解除抵押登记），然后持所有权证书、买卖合同、双方有效身份证明（如果孩子没成年应该带着户口本）等到房地产主管机关办理所有权变更登记。对于第二种情况，时女士还不是房屋所有权人，不能对该房予以处分，不能过户到孩子名下。
案例3
如想将公房过户给子女也需要缴纳土地出让金
刘先生：我单位给我分了一套公房，已经购买下来并在今年办了产权，现在我想过户给我的儿子，我听说这种公房和一般商品房过户不一样，请问一下，我应该办理哪些手续？此外，我的儿子今年还没有到十八岁，能不能办理过户？如果不能，我应该怎么办？
袁前岭律师：过户的手续是根据公房的性质确定的，普通公房只要有产权证就可以办理过户，如果是央产房，也就是国家机关和各部委的公房，手续就比较繁杂。按照刘先生的说法，这套公房已经办理了产权证，那么他可以随时过户给儿子，这和孩子的年龄没有关系，但是需要在过户时缴纳土地出让金。
朱寿全律师：已购公房上市交易的程序的确有特殊性，一般来说，若在申请上市出售问题上与原产权单位没有明确约定，可以不征求原产权单位的意见。但原产权单位具有优先购买权的，还需要原产权单位提供同意出售的书面证明。一般来说需要原单位在房屋交易确认单（该文件由房屋交易主管部门提供）上盖章表示同意（对央产房，原产权单位已经在中央和国家机关住房交易办公室备案的除外）后才能过户。
居永和律师：如果是央产房，那么业主首先要携带相关资料，到位于朝外大街甲10号的中央和国家机关住房交易办公室住房档案核对处（以下称为央产房交易办公室），由工作人员审核房产有没有建档、面积是否符合标准、原物业费用是否结算清楚等具体情况，顺利通过审核，即可向相关工作人员领取《登记表》。填写完毕并盖章后，业主即可持该表以及相关资料去房产所在区域的房产交易大厅办理过户手续。
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赠与流程
第一步：房屋所有权人首先应解除借款合同，还清贷款
（已办理房屋抵押登记的，还应办理解除抵押登记）。 |
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第二步：如果是公房，原单位应在房屋交易确认单（该
文件由房屋交易主管部门提供）上盖章表示同意。 |
↓
第三步：赠与双方签定赠与合同，合同当中应包括赠与
房产的具体位置、产权证号、赠与的条件等内容。 |
↓
第四步：3日内携带赠与合同和相关证件到房地产交易
主管机关办理产权过户手续。 |
↓
第五步：如果是公房，赠与方在过户的时候需要交纳土
地出让金 。 |
■过户地点
各区（县）国土资源局联系方式一览表
| 单位名称 |
联系电话 |
联系地址 |
东城区国土局
朝阳区国土局
西城区国土局
丰台区国土局
海淀区国土局
崇文区国土局
宣武区国土局
石景山区国土局
顺义区国土局
房山区国土局
昌平区国土局
怀柔区国土局
大兴区国土局
通州区国土局
门头沟区国土局
平谷区国土局
延庆县国土局
密云县国土局 |
64047711－3066
64160033－416
66175031
63859967
88384778
67111573
63529394
68873725
69443515
89356034
89747405
69647407
69241844
69543320
69844882
13001032668
69102738
69027647 |
东城区育群胡同21号316房间
朝阳区三里屯南街56号
西城区西安门大街115号
丰台区丰北路213号
海淀区甘家口21号楼
崇文区花市大街2号
宣武区果子巷77号
石景山区八角西街66号
顺义区光明北街9号三层
房山区良乡西路3号
昌平区南环东路10号
怀柔区北大街59号
大兴区黄村镇市场大街东巷
通州区新华北街132号
门头沟区新侨大街48号
平谷区府前街32号
延庆县香苑街6号
密云县新中街40号 |
■参考合同
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不动产赠与合同参考文本(父母与子女之间)
赠与人（甲方）：_______身份证号：_________
受赠人（乙方）：________身份证号（未成年人写户口本）：
第一条：甲方自愿无偿将以下房屋的所有权赠与乙方。房屋位于_____区__楼__号，
面积_____。房屋所有权证为 ____号。
第二条：甲方会同乙方于___年___月____日进行赠与房产的移转登记及转让手续。
第三条：甲方须将前述房屋相关契约书交付乙方。
第四条：乙方受赠上述房产后，在具备独立生活能力后，应负赡养甲方夫妻之责。
注：该条后面可以加上一些附加条件，如当甲方夫妻之一生病时，或乙方生子时，
双方可重新协商等等。
第五条：乙方具备独立生活能力之后，如发生下列情形之一时，甲方可撤销本契约：
（1）无法履行前述的赡养义务时。
（2）。
注：该条空白处可酌情填写可撤销该契约的事由。
第六条：乙方若因前条任一事由遭致撤销契约时，不得将受赠房产转让，并应立即
将之归还甲方。
第七条：如赠与房屋于办理移转登记或交付日之前损坏，则撤销后记不动产建筑物
的赠与，而仅赠与土地使用权。
第八条：双方于本合同生效之日起三日内共同到房地产交易主管机关办理产权过户
手续，所发生的费用由赠与人承担。
第九条：本契约一式两份，甲、乙双方各执一份为凭。
注：如果子女是未成年人，最好能够到公证机关办理公证。
甲方： 乙方：
年 月 日 年 月 日
本报以袁前岭律师和朱寿全律师提供的不动产赠与合同为蓝本，综合了其他
专业人士的意见，做出了部分修改，以供广大有意给孩子过户的父母参考。
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