开发商称，上下水、电、供暖等配套是否能守约将受到一些垄断部门工作效率的制约；绿地、停车场、学校等公建配套，在政府审批时间上与建房进度难以一致

　　从今年3月15日起，北京市将启用新的购房合同范本，律师和业界指出，新合同范本与旧合同对比在配套交付使用方面给出了相当具体的约定条款。

　　有最新调查显示，网友对新合同持比较积极的态度，业主认为新合同能够遏制配套欺诈行为，开发商表示对新合同有压力，减少配套建设的纠纷需要政府多方面的配合，律师指出，要避免霸王条款，业主需要有应对开发商新对策的意识。

　　业主：新合同遏制配套欺诈行为

　　望京大西洋新城业主王先生已经购置了多处房产，因为在置业方面有着很好的经验维权方面有着很多经验，他还是社区知名的维权领袖人物。他表示，早在两年前，自己在置业和推荐朋友购房时，就已经要求将各个配套设施提前约定，如水、电、、煤气、供暖、公共绿地、停车场、幼儿园、学校等的交付日期，违约处理方式等，这样的约定可以减少纠纷，更好地维护业主的合法权益。

　　市工商局合同处处长王珊指出，公用设施的交付日期在以往的合同中没有涉及，但却是引发纠纷的由头。开发商往往事先天花乱坠地宣传，实际交付的房子配套设施却缺这缺那，但由于合同上没有提出，或只简单提到部分设施，使得消费者维权缺乏证据。在新浪网正在进行的“北京推行商品房预售合同范本”调查活动中，网友认为新合同可以减少购房中的交易纠纷、示范文本使维权有依据、遏制售房过程中的欺诈行为的作用位列前三位。

　　开发商：公建审批难与住宅进度一致

　　一些开发商在就新的合同范本发表看法时指出，合同的出台使得销售的压力更大，但会积极支持新合同范本的推出，国美第一城就公开表态争取签订第一个新合同，代表了一些开发商的态度。10号名邸营销总监杨青正在研究如何签新合同，他表示，对于公共配套上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件可能会有一些困难，因为这些需要与一些垄断部门进行沟通，有时会有障碍，如果因为相关部门的原因延期等，则开发商是被迫违约，这些问题都是开发商单方面努力难以解决的；对于公共绿地、停车场、幼儿园、学校等公建配套，因为作为与普通住宅不同类型的物业，在报批的审批时间上与住宅难以一致。

　　他指出，像五环以外没有涉及到拆迁问题的项目，保证住宅配套公建到位的难度相对较小，很多在市区的项目公建会牵涉到拆迁问题，开发商无法保证这些项目配套的按时交付使用，因此面对这个新合同，觉得压力更大了。

　　杨青表示，如果要保证这些新条款能够实现，则对一些垄断部门及包括政府部门在内的其他上级部门的行为也应加强约束，要简化这些部门的办事流程，减少因为政府违约的发生导致开发商违约，才能更好地推进问题的解决。

　　律师：担心新霸王条款转向补充协议

　　北京长济律师事务所律师朱寿全指出，许多配套验收不在竣工验收备案表要求的范围内，所以产生纠纷一直很多，新的合同中有关配套条文的特点是不仅明确了配套到位的期限，一般业主可以缓解在信息方面处于弱势，同时还提示了如何主动约定违约赔偿，与旧合同相比，可以让业主在签订合同时与开发商将很多问题明确，即使开发商做不到，也会与业主讲明，而不是欺骗，业主在权衡利弊后作出决定，可以有效减少因模糊约定或者口头承诺而带来的纠纷。但朱寿全透露，上周在处理一份商品房买卖合同时，尽管业主在与开发商签定合同时，要求就配套到位日期进行约定，在主体合同中开发商同意签订，但在补充协议中，开发商要求签订如果违约，最高只能支付2%的房款赔偿，这样的违约赔偿金压力很小，明确配套到位日期的新规定下，需要注意签好补充协定，防止开发商对新的合同采取新的对策。

　　朱寿全表示，写入合同的内容具有法律效力，便于法院认定，一般的口头或者广告承诺法院很难采纳。有赔偿的约定可以便于业主得到相应的赔偿，如果不在合同中签订赔偿数目，法院一般会按照损失来估算，不一定会让业主满意。

　　■律师答疑

业主要克服弱势心理

　　秦兵（北京汉卓律师事务所律师）：

　　我认为合同主体的明确并不意味着霸王条款会减少，其中的补充协议就需要特别关注，从新的合同文本来看，一般业主应该尽量少签补充协议，即使签也要非常慎重。

　　我的经验是很多业主不仅在信息和专业程度上处于弱势，而且在心理上也处于弱势，担心如果对合同要求得过于苛刻，开发商就拒绝售房，于是就在补充协议上让步，这种心理是需要避免的。 　　从整个市场来看，房地产毕竟多数是买方市场，不必过于担心买不到房，如果开发商在配套上要求苛刻，表明项目多少会有问题，开发商没有能力和诚意完成，签下这样的合同后患无穷。

　　但实际上，约定越严格，今后的纠纷越少，有把握的开发商是不会对业主提出过高要求的。

　　■新版合同摘录

第十二条：市政配套

　　出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：

　　1、市政基础设施：（1）上水、下水：__年__月__日，达到__；（2）电：__年__月__日，达到__；（3）供暖：__年__月__日，达到__；（4）燃气：__年__月__日，达到__；

如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）__；（2）__.

2、其他设施：（1）公共绿地：__年__月__日，达到__；（2）公共道路：__年__月__日，达到__；（3）公共停车场：__年__月__日，达到__；（4）幼儿园：__年__月__日，达到__.

　　专题采写 本报记者 张家齐