房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

14、无处分权人签订的效力待定合同

生活实例

　　王某居住的房屋被拆迁后，他同某房地产开发商签订了《危旧房改造回迁购房协议书》，协议书约定：王某购买一套一居室回迁房。事后，王某觉得自己实际上用不着这个房子，便打算卖掉弄笔钱。于是，王某委托某房屋中介机构，与钱某签订了房屋买卖合同。合同中约定王某在取得产权后，协助钱某办理房屋过户登记手续。签订合同的当时，该回迁房仍处于建设施工阶段，王某尚未取得该房的所有权。后来，房屋建设完交付使用以后，王某取得了房屋的所有权，并协助钱某办理有关事前约定的过户手续。在钱某办理完房屋过户登记手续后，王某发觉房价涨幅很快，觉得自己卖亏了，便以自己卖房当时并未取得房屋所有权，属无权处分行为为由，要求法院认定该房屋买卖合同无效。

关键词解析

　　本案实际上就是一个常见的“见利忘议”的行为，也就是指：一方当事人因为利益的驱使，忘掉了曾经签订的协议所赋予的义务。

　　无权处分行为指无权处分人与相对人所为的处分他人的物或权利的行为。

　　任何一种法律行为要发生法律效力其基本条件就是要符合法律的规定，无权处分行为亦是如此。根据《合同法》第五十一条规定，无权处分行为发生效力必须要经过权利人的追认或者行为人在事后取得处分权。具体来说：一是无权处分行为为经权利人的追认而发生效力。法律上之所以确认无权处分行为必须经过权利人追认才发生效力，其主要原因在于无权处分行为本质上是在没有获得真正权利人授权的情况下对无权处分财产的一种处分行为，因此构成对真正权利人利益的直接侵害，法律允许权利人追认，从而充分尊重了权利人的意志和利益。当然，在所有人进行追认之前，因无权处分而订立的买卖合同为效力未定之合同，买受人可以终止履行合同之义务，亦有权撤销合同。在追认之后，此种效力待定之合同得以补正，因此，合同将溯及既往地产生效力。任何一方当然有权请求另一方履行合同规定之义务。二是无权处分人事后取得处分权，亦可使得无权处分行为有效。例如，在处分人与真正权利人之间达成了出卖房屋的协议，出卖人已将房屋交付买受人，但尚未办理过户手续。若在此期间内买受人做出处分行为，但在处分行为完成后，买受人已办理了过户登记手续，取得了完全权利。从法律上看，无权处分行为本质特征在于处分人无权处分他人财产，从而侵害权利人的财产权利。一旦处分人事后取得财产权利，便可消除无权处分的状态和导致合同无效的原因。处分人事后取得处分权将导致无权处分行为转化为有权处分行为，即为有效行为。

　　就本案而言，王某虽然当时还未取得该回迁房屋的所有权，但由于有《危旧房改造回迁购房协议书》，并且双方在合同中约定王某在取得产权后，协助钱某办理房屋过户登记，因此这个房屋买卖合同实际是附生效条件的合同（条件就是王某取得房屋产权），当条件成立时，该合同就应当生效。现在此条件已经成立，钱某也已办理了房屋过户登记手续，王某再以自己当时未取得房屋所有权、无权处分为由，要求认定所签合同无效，理由不足。另外，王某事后取得了处分权，也就使得他此前的处分行为变成有效。因此，法院对王某的要求不予支持。

　　当然，如果能证明王某当初的签订合同的行为是钱某威逼利诱，或者是钱某趁人之危情况下做出的，王某是可以主张合同无效的，但那是另外一回事情了。