标题：咨询房改房问题

您好！律师
我想咨询一个二手房产的问题：
我有一处单位的房改房，有房产证（1996年10月办的），产权注明100%产权。现在我想将其出售，但地方房产局要求要有原单位的审批意见表，即要原单位同意将房出售。但现在单位说要等到水电分装到户才允许办理（目前我的房改房水电还享受原公司补贴）。这样我暂时就不能办理房产过户手续了，因此我想和买方签订协议，由买方先支付部分钱，交房让其装修入住，到公司能办理时再办理过户手续。我的问题是我担心到时买方反悔不要我的房了，会一直拖下去。请问协议应定什么条款才能保证我能合法及时收到卖房款？先谢谢您了！

kuismax:

    您好！

    通过您的描述，你现有的房屋虽有房产证，有100%的产权，但您与单位签有原购合同，要等到水电分装到户才允许办理房产过户手续。您如果现在想和买方签订购房协议的话，可以用以下几种方式来保护您的合法权益及保证交易的安全性：

    一、对房款的支付方面，您可以和买方在合同中约定分期支付。首期支付全部房款的20%以内目前都是允许的，首期房款可约定在买方入住时支付，余款可在能办理房产过户手续时再付清。

    二、在合同中约定违约金条款，您可以和买方约定以房款的百分之多少为违约金，如双方的任一方有违约行为，则可让该方承担违约金责任。

    三、在合同中约定定金条款，您可以和买方约定让其支付一部分定金，如买方到时违约则行使定金罚则，扣除定金。

    注意：根据法律规定，第二项违约金条款和第三项定金条款只能二选一适用，不能同时适用，您可以根据您的具体情况择一适用。